樓市上漲十幾年，房產成為普通家庭最重要的財產。呼之欲出的遺產稅，成為橫在有產者心頭的達摩克里斯之劍。
2013年9月，國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓透露，征收遺產稅被寫入十八屆三中全會文件草稿。這是業內專家首次透露遺產稅進程。遺產稅開征就在眼前?
“目前遺產繼承環節只涉及規費，中國不會馬上開征遺產稅。”上海交通大學海外教育學院稅務教研組組長、《百姓不繳糊涂稅》一書作者汪蔚青認為，短時間內中國出臺遺產稅的條件還不具備。
她分析道，開征遺產稅之前，國家一定會先開征贈予稅。因為如果沒有贈予稅，父母若在生前把房產饋贈予子女，就能完全避開遺產稅，會成為遺產稅設置上的一個非常大的漏洞，而目前中國還未有開征贈予稅的計劃。
“贈予稅和遺產稅都是財產行為稅。與財產有關的稅種，開征的前提條件是設立嚴格的公民財產登記制度，目前物權實名登記、財產實名申報還不完整，沒有開征遺產稅的制度準備。”
越來越多老人選擇在生前以饋贈或買賣的方式，將房產過戶給子女，提前了卻一件心事。以這兩種方式轉讓房產是不是更經濟?
首先來看饋贈。我國稅法對于個人將房產無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，或有償贈予對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人，都暫免征收營業稅。也就是說，親屬之間贈予房產基本不用繳個人所得稅，涉及的只有契稅，一般為房產總值的3%~5%。
“父母以贈予方式向子女轉讓房產，在房產證上加子女的名字，涉及到變更產權持有人，除贈予方和被贈予方是夫妻關系外，其他關系都要繳納契稅。”汪蔚青說。
按照現行的政策，買賣房產征收個稅都是按照簡易征收辦法。上海市的核定征收率為普通住房1%，非普通住房2%。
如果老人想轉給子女的房子“滿五唯一”，免征個稅和營業稅，也只涉及契稅部分。也就是說，如果是“滿五唯一”住宅，老人選擇百年之后由子女繼承，基本是零稅負;在生前通過贈予或買賣轉給子女，也只涉及契稅。
表面上來看，三種處理方式涉及的稅負成本相近，但汪蔚青表示，實質上差別可不小。“老百姓在處理老人房產這個問題時，不僅要考慮眼前的房產受讓環節，還要考慮以后房產處置的問題。”
子女獲得老人的房產后，未必會持有一輩子，很可能會在幾年后出手，這時差別就體現出來了。如果當初子女的房產是通過繼承和贈予獲得，將受贈房產出售，就會因為取得房產沒有成本，面臨全額繳納相關稅金的情況。
買賣房產時個稅和營業稅都有差額征收的規定，所謂差額征收，就是以賣房獲得收益扣除取得房產付出的成本，作為稅基。
“我們現在征收個人所得稅是采取簡易辦法，征收房產全額的1%~2%。但這是一種稅收優惠，并不是常態，如果哪一天取消簡易辦法，恢復按照差額20%征收，那么你如果繼承一套價值300萬元的房子，以300萬元的價格賣掉了，因為獲得成本為零，那就要繳60萬元的個稅。”汪蔚青說。在營業稅部分，對于非普通住房也是按照差額征收。
如果通過買賣方式轉讓房產，子女為獲得房產付出一定成本，比如以300萬向父母買下房子，即便將來以350萬賣出，差額只有50萬，稅基要小得多。比較起來，以買賣方式轉讓房產更安全，可以減少受讓者的后顧之憂。
關于婚房的稅
很多婆婆都有過這樣的躊躇，為成年兒子買婚房要不要加兒媳名字?新婚姻法規定，男方婚前房產，且房產證上沒有女方名字，如果婚姻發生變化，女方對房產沒有權利。因此女方家長往往竭力爭取一個名字，而男方家長又在居高不下的離婚率面前寸土不讓，平白攪黃了很多姻緣。
然而，很多人沒有想到，堅守產權證的代價可能不僅是心中的疙瘩，還要付出每年成千上萬元的房產稅。
上海是房產稅試點城市之一，按照規定，家庭購買第二套住房，如果原住房加上新購房面積，超過家庭人均60平方米，就要每年繳納房產稅。2013年應稅住房房價低于27740元/平方米(上海市新建商品住宅平均銷售價格的兩倍)的，房產稅稅率減為0.4%，房價高于27740元稅率為0.6%。
舉個例子，如果老兩口原有一套130平方米的房子，另買一套120平方米的住宅，單價在30000元/平方米，應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率=(元/年)。
那如果上海家長在原有住房之外，為兒子買一套婚房，算不算二套房?要不要繳房產稅?
汪蔚青表示，按照《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》規定，本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新購住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。
所以，如果家長是給兒子買婚房，目前不用繳房產稅。但兒子領取結婚證后，產權直接登記在小夫妻兩個人名下。
如果第二套房是在兒子婚前買的，結婚后加上女方名字，是不是還要繼續交房產稅?
如果子女結婚后，婚房的住房情況變了，符合了“本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新購住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房”的條件，依然可以暫免征收房產稅。
將 “二套房”變成“婚房”，省下一年幾千上萬的房產稅支出，其實只要在房產證上添加子女配偶的名字，這件事并不用付出多少稅負成本。“為什么夫妻之間在房產證上變更名字不用繳契稅?因為按照法理，夫妻之間財產權和父母子女之間的權利是不同的，夫妻之間的財產權是平等的。”汪蔚青解釋說。
但是，的確也有一些現實主義的父母，情愿付出每年上萬元房產稅的代價，也堅持不在產權證上加上媳婦的名字。而這種做法，是對孩子婚姻的破壞還是保障，倒也見仁見智。
