1、未登記的房產能繼承嗎?
網友提問：我爸退休后，單位分給他一套房子。后來單位要對該房產所在地塊進行拆遷改造，單位就與我爸簽訂了《住房改造賠償協議》，約定拆遷改造后為他在原地塊置換新房。協議簽訂后，這套房子就被拆除了，在原址建造了置換新房。但是，我爸還沒來得及為建成的新房辦理產權登記，就于2012年1月去世了，我媽也于2012年8月亡故了。我是我爸媽的獨生子，他們留有遺囑將置換來的房屋交由我繼承，請問我能否繼承未登記的房產?
律師回答：根據《物權法》的規定，不動產所有權的取得依據的是登記。新置換房產的所有權并未過戶到你父母名下，因此他們還沒有取得該套房屋的所有權，你就不能將其作為遺產予以繼承。但是，根據我國繼承法第三條規定及最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第三條的規定：公民可繼承的其他合法財產包括有價證券和履行標的為財物的債權等。由此可見，債權作為遺產進行分配是受到法律的認可和保護的。根據上述法條的規定，本案拆遷協議中約定的履行標的為單位將新建造的房產置換給權利人，該債權為財產性權利，可以作為遺產繼承。
2、出賣繼承房產應先登記嗎?
網友提問：我父母因病先后離世，并在老家留下房屋若干。根據父母的遺囑，這些房屋皆由我繼承，我姐姐對此也無異議。由于我現已在寧波城區安家立業，不大可能再回老家生活，因此我打算將這些房屋出售。請問，出售繼承所得的房屋是否一定要先登記到我名下?
律師回答：你雖然已經繼承了你父母親名下的房產，但你如果打算出售該房產，則必須先登記到你自己的名下。
依照我國《物權法》第29條規定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。同時，該法第31條還規定：依照本法第28條至第30條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
因此，你在繼承了父母的房產后，從繼承開始的那一刻起，你就已經取得了該房產的所有權。但如果你在繼承之后要進行類似出售、贈與，或者設定相應的抵押等處分行為時，則必須依法先去當地房地產管理機構辦理登記。只有將該房屋登記到自己的名下后，你才能進行相關的處分，否則依法不發生物權轉移的效力。
