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退休夫妻用多年的積蓄買下一套商品房準備安度晚年，年輕男士按揭房屋準備迎娶新娘，結(jié)果都被開發(fā)商的一房多賣害得房財兩空……這樣的事情在現(xiàn)實中并不少見。結(jié)合時下引起強烈反響的《物權法（草案）》，上周做客成都的我國著名民法學家梁慧星教授為準備購房的市民指點了三招，希望市民能用法律手段保護自己的合法權益。

第一招：物權優(yōu)先

經(jīng)典案例

一房賣六家房屋該給誰

某市曾發(fā)生一起罕見的商品房一房多賣糾紛———開發(fā)商先后與6名購房戶簽約，將一套商品房賣給了6個人。得知真相后，6名消費者都表示要這套房屋。房屋究竟該歸誰？根據(jù)誰先簽訂合同、誰最需要房屋還是誰最先付款？糾紛因此越鬧越大。

專家支招

先物權優(yōu)先后合同優(yōu)先

梁教授：解決一房多賣問題就一個標準：物權優(yōu)先。如果其中一個人已經(jīng)辦了產(chǎn)權過戶登記，那他就已經(jīng)獲得了所有權，法官馬上就可用物權優(yōu)先于債權原則判有所有權的人獲得房屋，而不問誰最先定合同或誰最需要房屋。如果都付了購房款且都沒有進行過戶登記，那房屋就應給最先簽合同的人。

第二招：以登記簿內(nèi)容為準

經(jīng)典案例

兄弟爭商鋪結(jié)果鬧反目

市民黃先生繼承父親遺留下的一個商鋪時補償了弟弟一筆錢，弟弟因此放棄對該商鋪的繼承權，黃隨即辦理了該商鋪的變更登記手續(xù)，并取得了新的產(chǎn)權證，權利人僅他一人。幾年后，弟弟以商鋪的新產(chǎn)權證上漏掉了他的名字為由要求撤銷新產(chǎn)權證，重新分割商鋪的所有權，兄弟倆因此反目。

專家支招

兩證不一致登記簿優(yōu)先

梁教授：《物權法（草案）》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿上記載的事項是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。房管部門管理的不動產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力高于產(chǎn)權證的效力，兩者登記的權利人不一致時以登記簿的內(nèi)容為準。當然，登記簿上的權利也不是絕對的，如提出異議的一方能提供反證并足以推翻登記簿上的內(nèi)容，法官同樣可以根據(jù)“權力推定”方式根據(jù)反證作出判決。

關于不動產(chǎn)登記簿記載錯誤的問題，有兩種情況：一是當事人故意所為，與登記機關無關，那登記機關不擔責；二是登記機關的過錯，如給當事人造成了損害就應承擔侵權責任。

第三招：預告登記預售房

經(jīng)典案例

預購商品房房財兩落空

某開發(fā)商開發(fā)的尚未開始破土動工，很快就有市民找上門與其簽訂預購合同。其中，準備在明年結(jié)婚的小馬也交付了一筆不菲的預訂金。開發(fā)商因種種原因拖了兩年多仍遲遲未開工，小馬要求退錢，結(jié)果意外發(fā)現(xiàn)開發(fā)商還將他認購的那套房子預售給了別人。小馬最擔心的是，如開發(fā)商因經(jīng)濟原因不能開工，他將房財兩空。

專家支招

搞預告登記可降低風險

梁慧星教授：《物權法（草案）》中創(chuàng)設了預告登記制度，目的就在于保護商品房預售中的買房人。以前，買房人簽訂預售合同后卻不能去登記機關辦理登記，因為這時房屋還沒建好。沒有登記就沒有產(chǎn)權，這也是導致一房多賣的一個重要原因。

《物權法》通過后，買房人訂立預售合同后就可拿著合同去登記機關申請辦理預告登記，把預購的那套商品房的房號連同合同的合同號等全都記在登記簿上，開發(fā)商今后把這個號碼的房子再賣給別人就會無效了。這一制度不僅可以堵塞一房多賣的漏洞，也可保護銀行的抵押權。今后，盡管開發(fā)商尚未蓋好房子，銀行同樣可以拿抵押合同去登記機關辦理抵押權預告登記。