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摘自甄靈宇律師著《房屋買賣法律自助手冊(cè)》（上海人民出版社 2010年5月第1版 孫洪林主編）
律師提示：
商品房的交付由物的交付和權(quán)利的交付組成。物的交付即對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，權(quán)利的交付即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記。如果當(dāng)事人沒有另外約定，物的交付即房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。而轉(zhuǎn)移占有，通常以交鑰匙為標(biāo)志。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅包括轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定以交房及過戶完成時(shí)間來確定房屋交付使用的日期。
以上不同約定的區(qū)別在于，按照法律規(guī)定，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。因此，約定不同，則交付使用的日期自然不同，承擔(dān)房屋毀損滅失風(fēng)險(xiǎn)的分界點(diǎn)也不同。以上毀損滅失指除質(zhì)量原因外的其它原因造成的房屋損壞，如地震、臺(tái)風(fēng)、戰(zhàn)爭、人為破壞等原因造成的損壞。
買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。