正文：實(shí)際交付和產(chǎn)權(quán)過戶哪個(gè)有效
李某將一套尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)出售給朱女士，朱女士裝修后入住，兩年后李某獲得了該房屋的產(chǎn)證，正逢房價(jià)上漲，他便把房屋通過房產(chǎn)中介賣給了一位外地投資客，投資客也沒有進(jìn)行實(shí)地查看就和李某辦理了過戶，朱女士沒了房子，而且擔(dān)心自己的房款和裝修款拿不回來，就不想搬走來對抗新買主。
律師認(rèn)為朱女士的案例屬于典型的一房二賣，也稱為“一房兩賣”、“一房數(shù)賣”、“一房多賣”，即重復(fù)銷售行為，出賣人先后或者同時(shí)將一套特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，究竟哪份合同有效呢？
律師答復(fù)朱女士，在一房多賣中，如果多個(gè)買受人都沒有辦理過戶，而房屋已經(jīng)交付給其中一戶的，可以認(rèn)為是出賣了選擇了該買受人履行合同，對于其他的買受人承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)時(shí)如果是已經(jīng)交付房屋的和已經(jīng)過戶的發(fā)生爭議，以已登a記過戶的為準(zhǔn)，無論房屋是否交付都排除其它房屋買賣合同的履行。
那么已經(jīng)入住的買受人如果對房屋進(jìn)行了裝修，裝修款又該如何結(jié)算？如果此時(shí)房價(jià)上漲，漲價(jià)帶來的損失又該由誰來承擔(dān)呢？沈潔律師告訴朱女士，她首先可以和出賣人解除合同，要求返還購房屋款及其利息；其次，如果有其他損失的，比如搬遷引起的費(fèi)用、裝修房屋引起的費(fèi)用、訂立合同所需要支付的費(fèi)用，可以要求惡意的出賣人承擔(dān)損失。最后，可得利益的損失，也就是房屋價(jià)格上漲引起損失也應(yīng)當(dāng)由李某承擔(dān)。所以朱女士應(yīng)當(dāng)追究李某的違約責(zé)任，那么朱女士用不搬家對抗新的買受人是否能維護(hù)自己的權(quán)益呢？
律師認(rèn)為朱女士的這種做法是不對的。買賣雙方如果沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)，不能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，買受人基于合同取得了房屋占有和使用權(quán)，但是不具有處分權(quán)。當(dāng)出賣人再次將房屋出售給他若并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，新買受人基于具有房屋所有權(quán)可以要求排除房屋上的所有權(quán)障礙，要求原買受人搬家，如果原買受人在接到新買受人通知后拒不搬出的，因構(gòu)成對他人房屋所有權(quán)的妨礙，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。
本文關(guān)鍵詞：實(shí)際交付,產(chǎn)權(quán)過戶,哪個(gè)有效
