房產(chǎn)證未夠五年的房屋交易可免營業(yè)稅?在先前出臺的限購政策中規(guī)定，出售未滿5年的房屋需繳納營業(yè)稅等一筆不菲的費(fèi)用。但上有政策下有對策，筆者在走訪市場發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)中介聲稱他們可以通過先公證、后過戶的辦法免去這一大筆費(fèi)用。中介所說的方法真的可行嗎?這樣做有何風(fēng)險(xiǎn)?
現(xiàn)象：中介支招如何省去大筆稅費(fèi)
小林準(zhǔn)備買一套二手房，在中介人員的介紹下看中了北新區(qū)一套房子。小林對房屋各方面都很滿意，但談到價(jià)錢的時(shí)候讓小林犯了難。當(dāng)小林正準(zhǔn)備放棄時(shí)，該中介人員神秘地將小林拉到一邊，稱有辦法讓屋主將價(jià)格降下來。
原來，這套房屋的房產(chǎn)證還未滿5年。按現(xiàn)行的限購政策，該房屋如果要交易賣方要繳納營業(yè)稅等一大筆稅費(fèi)。基于這個(gè)考慮，賣家必須把價(jià)格抬高才有利可圖。而中介人員所說的方法，就是鉆政策的空子，讓賣家免去這一筆稅費(fèi)，賣房成本低了，賣家自然就肯降價(jià)出售。
如何避免繳納相關(guān)稅費(fèi)?房地產(chǎn)中介給小林支了個(gè)招：小林先把房款給賣家，拿到賣家的房產(chǎn)證、土地證等證件，然后與賣家一同到公證處進(jìn)行公證，簽署合同約定待這套房屋的房產(chǎn)證滿5年后雙方一同去辦理相關(guān)的過戶手續(xù)。這樣便可以省去一筆不菲的費(fèi)用。房屋中介人員對小林說這是行業(yè)內(nèi)常用的操作方法，很多炒房者都是通過這種方式來避稅。
根據(jù)現(xiàn)行的政策，房產(chǎn)證未夠5年的住宅交易時(shí)賣方需多繳納一筆約5.5%的營業(yè)稅和一筆1%的個(gè)人所得稅。小林看中的房子價(jià)值60萬元，小林算了一筆賬，這筆費(fèi)用不是一個(gè)小數(shù)目，賣方需繳納差不多4萬元的稅費(fèi)。中介人員稱，若可以采用先公證后過戶的方式免去這筆費(fèi)用，賣家可以將售價(jià)降低4萬元。“這樣做是對買賣雙方都有好處的。”中介人員對小林說。
筆者致電蓬江區(qū)一名地產(chǎn)中介人士龍小姐，龍小姐稱行業(yè)內(nèi)確實(shí)有這種做法。交易后買家直接搬到新家居住，待房產(chǎn)證五年期滿后雙方進(jìn)行過戶。“我都接了好幾單這種交易了，雙方簽署協(xié)議，還到公證處進(jìn)行公證，不會有什么問題。”
提醒：當(dāng)心一場空
雖然這種做法一下子可以減少幾萬元的支出，但小林還是不放心，畢竟錢交給了對方但房產(chǎn)證仍然是對方的名字，這讓小林感覺心里不踏實(shí)。這種做法到底可不可行?有沒有法律上的風(fēng)險(xiǎn)?
廣東華南律師事務(wù)所李英姿律師提醒購房者，這種做法雖然理論上是可行的，但買方要冒著房屋無法過戶的風(fēng)險(xiǎn)。
首先房屋在法律定義上是不動產(chǎn)，與之相關(guān)的權(quán)利是不動產(chǎn)物權(quán)。根據(jù)我國的《物權(quán)法》第六條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。”第九條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”規(guī)定房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)登記才發(fā)生效力，通俗來講，房屋必須經(jīng)房屋登記管理部門過戶登記，該房屋才真正屬于買方，所有權(quán)才真正發(fā)生轉(zhuǎn)移。
雖經(jīng)買賣雙方公證、簽署房屋買賣合同，該買賣合同成立并生效，雙方發(fā)生的是合同之債的債權(quán)關(guān)系，而在法律上講，物權(quán)大于債權(quán)，買方只能依據(jù)簽訂的房屋買賣合同向賣方主張違約責(zé)任，而不能因此而變更物權(quán)人。
所以，在買方與賣方簽署購房合同并全額支付相關(guān)購房款及稅費(fèi)等的情況下，如不及時(shí)辦理房屋過戶登記，若賣方隱瞞真相并將該房屋再賣給另一方并過戶至其名下，等5年期滿，買方要求賣方過戶已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)了。此時(shí)，買方只能追究賣方的違約責(zé)任。也就是說，買房者轉(zhuǎn)為債權(quán)人，只能根據(jù)協(xié)議追討款項(xiàng)，而不能過戶房產(chǎn)。
而對于賣家而言，在買賣雙方的這層關(guān)系中，賣方只要按房屋買賣合同約定履行過戶的義務(wù)，基本沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。
