根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條之規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押的房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，需履行抵押登
記的法律行為，因此，房地產(chǎn)抵押安全問(wèn)題，成為關(guān)注焦點(diǎn)。在辦理房地產(chǎn)抵押公證時(shí)注重審查，如何更加有效地防范抵押風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)注意明析三個(gè)方面的問(wèn)題。
一、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}。
根據(jù)擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。根據(jù)房地產(chǎn)管理法規(guī)，作為土地使用者，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的必須依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。以房屋連同劃撥方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地使用者僅僅是在房地產(chǎn)上設(shè)定了擔(dān)保物權(quán)，并未轉(zhuǎn)讓劃撥土地的使用權(quán)，也無(wú)須交納出讓金。當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)被拍賣(mài)時(shí)，雖然土地使用權(quán)人是被迫的，但已經(jīng)構(gòu)成了轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為。拍賣(mài)房地產(chǎn)的價(jià)款中，包含了劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。隨著房地產(chǎn)的拍賣(mài)，劃撥土地使用權(quán)人交納土地使用權(quán)出讓金的法定義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，首先從拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)的價(jià)款由交納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額后，對(duì)于剩下的余款，抵押權(quán)人才可以享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。所以，設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，公證人員應(yīng)通過(guò)抵押權(quán)雙方詳細(xì)了解審查抵押人提供的房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。
二、房地產(chǎn)抵押后土地上新增房屋的受償問(wèn)題。
擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋的所得，抵、押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。這一點(diǎn)公證員要履行告知義務(wù)。
第一、房地產(chǎn)抵押后，土地上新增的房屋不屬抵押物。房地產(chǎn)抵 押合同簽訂后土地上新增的房屋，一是以房屋連同房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)作抵押，其所占用范圍的土地上新建的房屋。二是以土地使用權(quán)作抵押，該土地上新建造的房屋。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，并依據(jù)法定程序辦理了抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人依法取得了房地產(chǎn)抵押權(quán)。抵押合同簽訂時(shí)，是以現(xiàn)實(shí)存在的房地產(chǎn)作為抵押標(biāo)的物進(jìn)行抵押的，抵押合同簽訂后，新增的房屋，不是抵押合同確定的抵押權(quán)客體對(duì)象，不能作為抵押物。
第二、抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)，對(duì)新增房屋的處理。雖然房地產(chǎn)抵押后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但一旦抵押房地產(chǎn)的土地上新增了房屋，其房屋和房屋占用范圍的土地便不可分。當(dāng)需要拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，新增的房屋雖不屬抵押財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)同抵押房地產(chǎn)一同拍賣(mài)，如果拍賣(mài)時(shí)將新增房屋從拍賣(mài)的抵押房地產(chǎn)中剝離出來(lái)，使新的房屋所有權(quán)與房屋所占用的土地使用權(quán)權(quán)利主體不一致，則這一新增的房屋權(quán)利就無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。所以法律規(guī)定，拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以將土地上新增的房屋與抵押房地產(chǎn)一同拍賣(mài)。
第三、新增房屋的拍賣(mài)所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂并生效后，土地上新增的房屋，拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，雖可一同拍賣(mài)，但抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償，其前提是新增的房屋不屬抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人只能對(duì)抵押房地產(chǎn)的拍賣(mài)所得優(yōu)先受償，無(wú)權(quán)對(duì)新增房屋的價(jià)款優(yōu)先受償。當(dāng)?shù)盅喝思礊閭鶆?wù)人時(shí)，抵押權(quán)人可以用新增房屋的拍賣(mài)價(jià)款進(jìn)行清償;當(dāng)?shù)盅喝藶榈谌藭r(shí)，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)對(duì)抵押人新增房屋的價(jià)款進(jìn)行清償。
三、土地使用權(quán)的某一部分能否設(shè)定抵押?jiǎn)栴}。
從民法上來(lái)看，抵押權(quán)乃是價(jià)值權(quán)，因此抵押物必須具有獨(dú)立的價(jià)值并可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)拍軌虿环恋K抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。所謂抵押物必須具有獨(dú)立的價(jià)值，實(shí)際上是指抵押物具有交易上的價(jià)值，而并不一定指抵押物的物理上的獨(dú)立性，抵押物雖不具有物理上獨(dú)立性但卻具有交易上的獨(dú)立價(jià)值，在法律上仍然是可以轉(zhuǎn)讓的。然而為了使某一財(cái)產(chǎn)在設(shè)定抵押后不影響第三人造成損害，某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押后必須登記。因此，某物能否作為抵押物，還要取決于能否進(jìn)行登記，只要具有獨(dú)立的交易價(jià)值并能夠登記，就可以成為抵押物。就土地使用權(quán)的某一部分來(lái)說(shuō)，如果確定四至范圍、具有交易價(jià)值并可以登記，當(dāng)然可與整塊土地分離而成為抵押的標(biāo)的。但是對(duì)耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)，因不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)痪哂歇?dú)立的交易價(jià)值，所以不能成為獨(dú)立的抵押標(biāo)的。
