重慶市南川市公證處 劉娟娟
今年，伴隨著《公證法》于三月一日正式施行，我處同仁積極行動(dòng)，拓展了一項(xiàng)新的公證事務(wù)：農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)抵押公證登記。對(duì)這項(xiàng)新業(yè)務(wù)，本人有一些思考與認(rèn)識(shí)，在此與大家交流和溝通。
農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)抵押公證登記是抵押物公證登記的種類之一。
抵押物公證登記是為了保證法定抵押物之外依法可以用其他財(cái)產(chǎn)設(shè)定的抵押物的安全和債權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的一種抵押物公證登記法律制度。依據(jù)《公證法》的規(guī)定，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，公證機(jī)構(gòu)可以辦理法律、行政法規(guī)規(guī)定由公證機(jī)構(gòu)辦理的登記事務(wù)。目前，規(guī)定公證機(jī)構(gòu)辦理登記事務(wù)的主要法律依據(jù)是《擔(dān)保法》。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十三條的規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)可以辦理“其他財(cái)產(chǎn)”的抵押登記。公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記的辦證規(guī)則是2002年司法部制定的《公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法》。根據(jù)該辦法第三條的規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記的標(biāo)的物范圍包括：(1)個(gè)人、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他非企業(yè)組織所有的機(jī)械設(shè)備、牲畜等生產(chǎn)資料;(2)位于農(nóng)村的個(gè)人私有房產(chǎn);(3)個(gè)人所有的家具、家用電器、金銀珠寶及其制品等生活資料;(4)其他除《擔(dān)保法》第三十七條和第四十二條規(guī)定之外的財(cái)產(chǎn)。(5)以《擔(dān)保法》第四十二條第(二)項(xiàng)的規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押，縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定由公證機(jī)構(gòu)登記的;以及法律、法規(guī)規(guī)定的抵押合同自公證機(jī)構(gòu)辦理登記之日起生效的。公證抵押登記具有以下效力：(1)抵押權(quán)人自公證機(jī)構(gòu)出具抵押登記證書(shū)之日起獲得對(duì)抗第三人的權(quán)利。(2)依據(jù)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定辦理的財(cái)產(chǎn)抵押，抵押合同自公證機(jī)構(gòu)出具抵押登記證書(shū)之日起生效。(3)公證抵押登記隨著抵押合同的終止、解除、抵押物的滅失或抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而失效。
農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)是公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記的標(biāo)的物范圍中明確涉及不動(dòng)產(chǎn)的。農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)是指房屋所有權(quán)屬個(gè)人所有，房屋占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的房地產(chǎn)。其法律特征是：(1)私有房屋坐落在農(nóng)村且依法存在;(2)房產(chǎn)所有權(quán)依法取得。即村民在批準(zhǔn)的宅基地上建造的房產(chǎn)或者是通過(guò)繼承或轉(zhuǎn)讓等方式取得;(3)房屋占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，個(gè)人依法享有使用權(quán)，并合法取得集體土地使用證。
公證機(jī)構(gòu)辦理農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)抵押登記是公證機(jī)關(guān)按照法定程序，對(duì)抵押權(quán)人與抵押人約定的抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記的活動(dòng)。筆者認(rèn)為公證機(jī)構(gòu)在辦理農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)抵押登記時(shí)，應(yīng)注意以下三個(gè)方面：
第一，農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)可以抵押，但農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能抵押，在農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)抵押公證登記時(shí)應(yīng)操作嚴(yán)謹(jǐn)。
農(nóng)村私有住房是我國(guó)公民(主要是農(nóng)民)合法的私有財(cái)產(chǎn)，公民對(duì)其擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利;我國(guó)《憲法》等相關(guān)法律保障公民對(duì)其私有房屋的所有權(quán)，允許其合法進(jìn)行買賣、轉(zhuǎn)讓和繼承等。農(nóng)村宅基地所有權(quán)是我國(guó)農(nóng)村土地集體所有制的一種表現(xiàn)形式，因?yàn)槟壳拔覈?guó)法律禁止任何形式的土地所有權(quán)私有，只能表現(xiàn)為國(guó)有或集體所有的公有形式。農(nóng)村宅基地使用權(quán)(又稱“房基地權(quán)”)是指農(nóng)村居民(農(nóng)業(yè)戶口)依法對(duì)批劃給自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并對(duì)該地域進(jìn)行使用和收益的權(quán)利。2002年司法部制定的《公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法》第三條明確規(guī)定了的公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記的標(biāo)的物范圍，農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)是公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記的標(biāo)的物之一;根據(jù)《擔(dān)保法》第三十七條第(二)項(xiàng)的規(guī)定："耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)"不得抵押。目前我國(guó)法律允許的不動(dòng)產(chǎn)抵押主要是土地使用權(quán)和房產(chǎn)：允許國(guó)有土地使用權(quán)可以進(jìn)行抵押、允許鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的集體土地使用權(quán)可以與地上廠房建筑物一并抵押，不允許集體土地使用權(quán)及屬于私人所有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和建筑其上的私人住房一并抵押。所以，公證機(jī)構(gòu)在辦理農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)抵押登記時(shí)，對(duì)抵押權(quán)人將農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)及農(nóng)村宅基地使用權(quán)同時(shí)抵押約定在《個(gè)人借款合同》、《抵押合同》及《抵押物清單》上而不予指導(dǎo)修改或在公證詢問(wèn)筆錄中不予說(shuō)明，同時(shí)，公證機(jī)構(gòu)在《抵押登記證書(shū)》及公證詢問(wèn)筆錄中均有對(duì)農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)及農(nóng)村宅基地使用權(quán)同時(shí)予以抵押登記，特別是在《集體土地使用權(quán)證》上也加蓋“公證抵押登記”之印鑒。筆者對(duì)上述做法，認(rèn)為沒(méi)有法律依據(jù)，是超越了法律規(guī)定之先;當(dāng)然，如果《物權(quán)法》能實(shí)施，其關(guān)于“宅基地使用權(quán)”的規(guī)定對(duì)這個(gè)問(wèn)題就迎刃而解了。到那時(shí)，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條規(guī)定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”，第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理”，按照一般土地和房屋不可分的房地產(chǎn)理論，公證機(jī)構(gòu)在辦理農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)的抵押登記時(shí)，還應(yīng)要求當(dāng)事人提供房產(chǎn)所在村民委員會(huì)同意抵押的書(shū)面材料。
第二，公證機(jī)構(gòu)在辦理農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)抵押登記時(shí)，應(yīng)認(rèn)真履行告知義務(wù)。
根據(jù)《公證法》和《公證程序規(guī)則》的規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)受理公證申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人申請(qǐng)公證事項(xiàng)的法律意義和可能產(chǎn)生的法律后果，告知其在辦理公證過(guò)程中享有的權(quán)利、承擔(dān)的義務(wù)。并將告知內(nèi)容、告知方式和時(shí)間，應(yīng)當(dāng)記錄歸檔。告知義務(wù)是公證機(jī)構(gòu)及其公證員的法定義務(wù)，不告知就違反了公證法定程序。公證員履行告知義務(wù)有兩種情況：一種是根據(jù)法律、法規(guī)和辦證規(guī)則的規(guī)定，公證員必須履行的告知義務(wù);另一種是公證員作為法律專業(yè)人員在當(dāng)事人申辦某項(xiàng)公證事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)該清楚地知道該公證事項(xiàng)的法律意義及可能發(fā)生的法律后果，并及時(shí)提示當(dāng)事人知曉上述內(nèi)容，以避免給當(dāng)事人造成不必要的損失。公證機(jī)構(gòu)在辦理農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)抵押登記時(shí)，除了告知抵押人抵押登記的法律意義以及借款人不按時(shí)還款抵押將產(chǎn)生的法律后果，還要特別告知兩點(diǎn)：一是，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中第二款"農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證"的規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)在辦理農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)抵押登記時(shí)應(yīng)告知抵押權(quán)人，其在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，農(nóng)村個(gè)人私有房產(chǎn)的受讓人只能是具有審批宅基地條件的有農(nóng)村戶口的村民。二是，根據(jù)《公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法》的規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)告知抵押人，在其變更抵押合同時(shí)應(yīng)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更抵押登記;當(dāng)事人變更抵押合同未辦理變更抵押公證登記的，自行變更后的抵押不發(fā)生《擔(dān)保法》規(guī)定的抵押登記效力。應(yīng)告知當(dāng)事人在其履行完畢主債務(wù)或提前終止、解除抵押合同的應(yīng)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理注銷抵押登記。
