未進行產(chǎn)權登記的房屋能否出賣
案例介紹： 2005年，胡某將自己的一棟磚木結構的瓦房（有土地使用權證及房屋產(chǎn)權證）改建成了一棟三層樓房，因改建時未辦理相關手續(xù)，房產(chǎn)部門一直不予辦理新的房屋產(chǎn)權證。2008年3月，胡某因經(jīng)濟上原因，將房屋以23萬的價格賣給了王某，雙方簽訂了房屋買賣合同，并交付了房屋。后胡某一直后悔房屋價格賣得太低，自己太虧了。2008年10月，胡某以房屋未辦理房屋產(chǎn)權登記不能出賣為由訴訟至法院，要求法院確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。
[分歧]
本案在處理過程中存在兩種不同意見。
第一種意見認為，雙方簽訂的房屋買賣合同無效。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。建設部令[1991]第7號發(fā)布的《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權登記的，其房屋產(chǎn)權的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權利的設定，均為無效。”《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。而本案的房屋沒有辦理房屋產(chǎn)權登記，故胡某與王某簽訂房屋買賣合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定，為無效合同。
第二種意見認為，雙方簽訂的房屋買賣合同有效，應依法予以保護。房屋買賣合同是雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的，是買賣雙方的真實意思表示，其內(nèi)容并不違反民事法律規(guī)范，故買賣合同有效，買賣行為應受到法律的保護。《 中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”故沒有進行產(chǎn)權登記的房屋買賣合同只是不發(fā)生物權的轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權設定，標的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力不產(chǎn)生影響，合同本身自成即生效。
[評析] 筆者同意第二種意見。
我國《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。本案中的房屋屋買賣合同是否屬于違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同呢？雖然我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定是行政管理部門對不符合規(guī)定條件的房屋權屬變更登記問題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。《房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項中的規(guī)定實際是屬我國法律與理論上長期以來受“不登記便無所有權”學說影響的結果。如果機械地按這樣的規(guī)定執(zhí)行，即使買受人根據(jù)協(xié)議付清了價款，占有了房屋，房屋買賣合同仍不生效，若干年過去后，如果出賣人索要房屋，買受人還得聽憑出賣人背信棄義的行為。這不僅對買受人有失公允，且有損于交易安全和財產(chǎn)現(xiàn)實占有關系的穩(wěn)定。這絕不是立法所希望達到的目的或追求的效果。有鑒于此，這種“不登記便無所有權”的觀念已得到了法律上的矯正。《物權法》第十五條規(guī)定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”這是關于不動產(chǎn)物權變動的原因與結果進行區(qū)分的規(guī)定。合同從簽訂之日就已經(jīng)確定其是否有效。房屋買賣合同的效力不能根據(jù)房屋是否有權屬證書來決定。也就是不能說辦理了房屋權屬證書的房屋買賣合同就有效，沒有辦理房屋權屬證書的房屋買賣合同就無效。房屋買賣合同是否有效，應該依據(jù)合同法來判斷，而不能以房屋是否已經(jīng)辦理權屬證書為標準進行判斷。
另外，最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移。”也進一步證實了法律對登記的效力，只是規(guī)定為物權變動要件，而不是合同生效要件。這一區(qū)別，非常重要。未登記領取房產(chǎn)證的房屋轉(zhuǎn)讓合同只是不會發(fā)生物權轉(zhuǎn)移的效力，并不會影響房屋轉(zhuǎn)讓合同本身的效力。從物權變動原因行為來看，是否辦理權屬登記，并不影響轉(zhuǎn)讓合同的成立和效力，只是該原因行為并不具有對抗第三人的效力。
綜上，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并不導致合同無效。除非法律明確規(guī)定只有經(jīng)過物權登記的房屋轉(zhuǎn)讓合同有效或當事人在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時明確約定只有經(jīng)過物權登記的合同才生效，都應該認定轉(zhuǎn)讓房屋合同自合同成立時生效。沒有辦理房屋權屬證書的，只是不會發(fā)生物權轉(zhuǎn)移的效力不影響房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力。如果要最終發(fā)生物權變動的效果，就必須辦理權屬登記并依法辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。
