【新民網(wǎng)·晚報(bào)精選】買(mǎi)房子、賣(mài)房子，最擔(dān)心的是什么？上海老百姓可以扳著手指頭，數(shù)出一大堆“怕”——怕賣(mài)家毀約，臨時(shí)加價(jià)；怕房產(chǎn)過(guò)戶，卻收不到房款；怕付了錢(qián)，卻拿不到房子；怕辛苦半天，買(mǎi)到一套“偽造房”，房產(chǎn)證等是假的……這些都是房地產(chǎn)登記中的問(wèn)題。
《物權(quán)法》從今年10月1日起施行，對(duì)土地和房屋的權(quán)利歸屬及利用等，作了詳細(xì)規(guī)定。昨天，上海市房地資源局披露了《物權(quán)法》上海房地產(chǎn)登記細(xì)則，本報(bào)請(qǐng)專(zhuān)家為讀者解讀細(xì)則。
首席記者晏秋秋
如何避免“一房二賣(mài)”
【政策解讀】
買(mǎi)房子，最怕賣(mài)家“一房二賣(mài)”。有的老百姓買(mǎi)了期房，到了交房日，卻得知房地產(chǎn)公司已將房屋抵押。有的老百姓要買(mǎi)二手房，卻遭遇賣(mài)家頻頻毀約，苦不堪言。
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房地產(chǎn)登記引進(jìn)了“預(yù)告登記”的新環(huán)節(jié)。
“預(yù)告登記”是房地產(chǎn)登記的特殊形式，經(jīng)“預(yù)告登記”后，當(dāng)事人取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)。換句話說(shuō)，當(dāng)事人可以利用“預(yù)告登記”這一手段，避免賣(mài)家“一房二賣(mài)”。
【案例】
2007年1月，王女士在上海一家房地產(chǎn)公司買(mǎi)了一套期房，雙方簽訂了商品房預(yù)售合同。合同約定，房地產(chǎn)公司將于2007年底交房。為了保證王女士在房屋建成后獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，王女士和房地產(chǎn)公司應(yīng)共同申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房“預(yù)告登記”。然后，王女士向銀行借款用于支付購(gòu)房款，并簽訂個(gè)人借款抵押合同，此時(shí)王女士和銀行應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的“預(yù)告登記”，經(jīng)“預(yù)告登記”后，銀行才會(huì)將購(gòu)房款支付到房地產(chǎn)公司指定的銀行賬戶中。
如果簽訂商品房預(yù)售合同后，房地產(chǎn)公司不配合王女士辦理“預(yù)告登記”，王女士可根據(jù)預(yù)售合同中的約定，單方申請(qǐng)“預(yù)告登記”，以防止房地產(chǎn)公司“一房二賣(mài)”。經(jīng)“預(yù)告登記”后，未經(jīng)王女士同意，房地產(chǎn)公司不能將這套期房再預(yù)售給他人或抵押。
這一條款，同樣適用于二手房買(mǎi)賣(mài)。假設(shè)王女士欲從周先生手中，買(mǎi)下一套二手房。在雙方?jīng)]有申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記之前，如果王女士擔(dān)心對(duì)方違約，可根據(jù)合同的約定，單方申請(qǐng)“預(yù)告登記”。經(jīng)“預(yù)告登記”后，不經(jīng)王女士同意，周先生無(wú)法將房屋再轉(zhuǎn)賣(mài)。
需要注意的是，“預(yù)告登記”是有期限的。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”
為房產(chǎn)證加一把“鎖”
【政策解讀】
買(mǎi)房子、賣(mài)房子，最大的特點(diǎn)是交易數(shù)額巨大，交易程序特殊，買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩方面：
■房地產(chǎn)權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，這是房地產(chǎn)交易中最大的風(fēng)險(xiǎn)。特別在房?jī)r(jià)高漲帶來(lái)高額利潤(rùn)之時(shí)，冒充房地產(chǎn)權(quán)利人、偽造權(quán)利人身份證明、偽造房地產(chǎn)權(quán)證、偽造交易合同騙取銀行貸款等非法活動(dòng)時(shí)有發(fā)生，其后果是造成買(mǎi)房人、貸款銀行損失巨大。
■交易價(jià)款支付風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)踐中，交易雙方交房付款的矛盾較為突出，賣(mài)出方擔(dān)心房地產(chǎn)交易過(guò)戶后，收不到房款；買(mǎi)房人擔(dān)心支付房款后，房地產(chǎn)無(wú)法交易過(guò)戶到自己的名下。
對(duì)層出不窮的房地產(chǎn)詐騙事件，新施行的《物權(quán)法》，也作了種種規(guī)定。
【案例】
小趙的父母都已退休，二老用畢生積蓄購(gòu)買(mǎi)了80平方米的住宅，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下。小趙瞞著父母將他們的房子出售給自己，并將房子抵押給銀行，騙取了購(gòu)房貸款39萬(wàn)元。為了騙貸和過(guò)戶，他不僅騙取了父母的產(chǎn)權(quán)證、偽造了父母的身份證，還雇傭“假父母”協(xié)助詐騙。直到銀行上門(mén)催討貸款并欲拍賣(mài)房子時(shí)，二老才如夢(mèng)初醒。
面對(duì)殘酷的事實(shí)，他們悲憤交加，又進(jìn)退兩難，要么為兒子背上這沉重的債務(wù)，要么讓兒子鋃鐺入獄。
在市房地局提供的這一案例中，父母如能為自己的房地產(chǎn)權(quán)證設(shè)置密碼，加上一把“鎖”，那么他們的逆子在申請(qǐng)買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)登記時(shí)，會(huì)因無(wú)法輸入正確密碼，而無(wú)法買(mǎi)賣(mài)和抵押登記，詐騙行為也就不會(huì)輕易得逞。
值得注意的是另一種情況：如果小趙不是將房屋出售給自己，而是假冒父母的名義，將房屋出售給不知情的第三人。事后調(diào)查，第三人支付了合理的房?jī)r(jià)，并經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)證。那么根據(jù)《物權(quán)法》保護(hù)善意取得不動(dòng)產(chǎn)的原則，小趙的父母可能面臨失去棲身之地的悲慘處境。如果房地產(chǎn)權(quán)證設(shè)置密碼的話，這種情況就不會(huì)發(fā)生了。
何時(shí)應(yīng)該付清房款？
【政策解讀】
買(mǎi)房子，何時(shí)該付清房款？以往，上海通常的做法，是在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的受理日，交付房款。也就是說(shuō)，買(mǎi)家在登記機(jī)構(gòu)出具收件收據(jù)后付款。現(xiàn)在，這一方法行不通了。
根據(jù)《物權(quán)法》的最新解釋?zhuān)康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理二手房買(mǎi)賣(mài)雙方的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)后，并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)生效。登記機(jī)構(gòu)完成審核程序并將登記事項(xiàng)記載于登記簿后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才能正式生效。審核的規(guī)定時(shí)限是20天，在此期間，產(chǎn)權(quán)可能會(huì)因?yàn)樗痉C(jī)關(guān)的查封，權(quán)利人提出更正、異議等原因，中止轉(zhuǎn)移登記的辦理。所以買(mǎi)方在沒(méi)有領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證之前，盡量不要付清全部房款，也不要急于裝修。
【案例】
張先生通過(guò)中介，看中了一套房屋，并和房主李小姐簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。兩人于今年10月8日共同到交易中心申請(qǐng)過(guò)戶，辦理轉(zhuǎn)移登記，10月28日房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成審核，并記載在登記冊(cè)上。
按照原先的規(guī)定，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的受理日即為登記日，很多買(mǎi)家選擇這個(gè)時(shí)間交付房款。而現(xiàn)在按照《物權(quán)法》的規(guī)定，登記日調(diào)整為記載日，上述案例中登記機(jī)構(gòu)完成審核并在登記冊(cè)上記載的時(shí)間，是10月28日，這天才是登記日。因此如果張先生還是按原來(lái)的習(xí)慣，在10月8日交付房款，那么他可能承擔(dān)審核期內(nèi)潛在的諸如法院查封、利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記、異議登記等風(fēng)險(xiǎn)，可能造成不必要的麻煩和經(jīng)濟(jì)損失。
