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《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中明確提出“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”而房地產(chǎn)登記則是老百姓最為關(guān)注的一種重要的不動(dòng)產(chǎn)登記。所謂房地產(chǎn)登記是指權(quán)利人向國(guó)家登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)將房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿的事實(shí)。以此為基礎(chǔ)建立起來(lái)的房地產(chǎn)登記的根據(jù)、登記的程序、登記機(jī)關(guān)及效力等各項(xiàng)制度，即為房地產(chǎn)登記制度。

建立一種較為完善的房地產(chǎn)登記制度，有利于當(dāng)事人及第三人明確地了解房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，防止轉(zhuǎn)移過(guò)程中的欺詐行為，有力維護(hù)房地產(chǎn)交易的安全，達(dá)到“靜態(tài)秩序，動(dòng)態(tài)安全”的法律目的。而我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度由于不動(dòng)產(chǎn)登記立法的不完善，各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上的規(guī)定相互交叉、沖突，因此存在諸多的問(wèn)題。主要有以下幾個(gè)方面：

一是登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一。房地產(chǎn)登記由房產(chǎn)和土地兩個(gè)登記機(jī)關(guān)分別登記，造成登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、登記效力不統(tǒng)一和權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一的狀況，也導(dǎo)致了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間由于機(jī)構(gòu)行政管理重疊，職能交叉，部門(mén)利益相互沖突。這樣不僅不利于當(dāng)事人進(jìn)行房地產(chǎn)登記，還提高了房地產(chǎn)交易的成本，在實(shí)際工作甚至可能造成房地重復(fù)抵押的局面，既浪費(fèi)人力物力，又嚴(yán)重影響正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

二是房地產(chǎn)權(quán)屬登記類(lèi)型的不健全。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的類(lèi)型應(yīng)由登記的目的所決定，各種登記類(lèi)型之間在功能上應(yīng)互相補(bǔ)充，相互依托，各種具體形式有一定的內(nèi)在邏輯性，其設(shè)置應(yīng)有規(guī)律性可循，從而構(gòu)成房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的整體。在《房屋權(quán)屬登記管理辦法》中房地產(chǎn)登記類(lèi)型為六大類(lèi)：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷(xiāo)登記，對(duì)于解決當(dāng)?shù)怯洐?quán)利與真正權(quán)利不一致時(shí)，如何保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的情況時(shí)，這些登記類(lèi)型明顯不能適應(yīng)市場(chǎng)條件的需要，必須補(bǔ)充修訂。

三是房地產(chǎn)登記程序的復(fù)雜、煩瑣性。因?yàn)樯暾?qǐng)人在申請(qǐng)房地產(chǎn)登記時(shí)必須甄別自己要申請(qǐng)的是何種登記類(lèi)型，應(yīng)該準(zhǔn)備哪些相關(guān)資料，可老百姓對(duì)于房地產(chǎn)登記了解的程度有不同，他們?cè)谵k理登記時(shí)有時(shí)很難理解一些法律條文條款，以致于為準(zhǔn)備申請(qǐng)登記的資料而來(lái)回奔波且效果不大，登記機(jī)關(guān)也將相應(yīng)增加許多工作量，所以如何提高房地產(chǎn)登記工作的透明度，較好在登記機(jī)關(guān)和申請(qǐng)人之間搭建一座溝通的橋梁也就顯得尤為重要了。

四是房地產(chǎn)登記公示的不足。房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括所有權(quán)（或使用權(quán)）人、所有權(quán)（或使用權(quán)）性質(zhì)、房屋狀況、地塊號(hào)、土地面積和權(quán)利狀態(tài)。目前主要實(shí)行登記發(fā)證制度，而登記資料及登記結(jié)果并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)公開(kāi)查詢(xún)，強(qiáng)調(diào)保密性，一般只允許房地產(chǎn)登記管理人員、權(quán)利人以及公、檢、法機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢(xún)，利害關(guān)系人是很難全面了解該房屋的權(quán)利情況。

隨著《物權(quán)法》的正式實(shí)施，我們必須針對(duì)以前房地產(chǎn)登記制度存在的弊病進(jìn)行改進(jìn)，不再把房地產(chǎn)登記看作是一種政府管理職責(zé)，是一種政府的管理行為，而應(yīng)該認(rèn)識(shí)到它是物權(quán)的一種公示手段，因此在《物權(quán)法》實(shí)施后，我們必須堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，力足于建立一個(gè)面向民眾，維護(hù)公平和秩序的服務(wù)型、現(xiàn)代型的房地產(chǎn)登記制度，真正做到高效、快捷、透明。以下是對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)登記制度的幾點(diǎn)構(gòu)想：

一、以《物權(quán)法》為依據(jù)建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。

針對(duì)我國(guó)的多個(gè)登記機(jī)關(guān)、多頭登記的現(xiàn)狀，有必要統(tǒng)一房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，在政府中設(shè)立一個(gè)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記的行政機(jī)關(guān)。我國(guó)正在進(jìn)行的政府機(jī)構(gòu)改革就是要使一個(gè)管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。如果政府職能不轉(zhuǎn)變，即使由其他形式上獨(dú)立的機(jī)關(guān)來(lái)履行登記也難以達(dá)到目的。因此要達(dá)到避免公權(quán)力侵犯私權(quán)利的目的，在物權(quán)法上是難以實(shí)現(xiàn)的。在現(xiàn)有行政體制下，既要維護(hù)交易秩序，又要防止公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵犯，關(guān)鍵不在于使房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)脫離行政機(jī)關(guān)，而在于轉(zhuǎn)變行政機(jī)關(guān)的職能。登記機(jī)關(guān)的職能主要目的不是在于行政監(jiān)督和管理，而是服務(wù)于市場(chǎng)交易的秩序和安全。

二、完善登記類(lèi)型，充分保障權(quán)利人的利益。

按照《物權(quán)法》中的規(guī)定在房地產(chǎn)登記類(lèi)型中增設(shè)預(yù)告登記、異議登記和更正登記。預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的是保護(hù)在將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。也就是說(shuō)，進(jìn)行了預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有對(duì)抗的效力，這樣，所登記的請(qǐng)求權(quán)就得到了保護(hù)。它能很好地限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等債務(wù)人以“一房多賣(mài)”等方式處分其權(quán)利，即“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，有效地保障了債權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。

更正登記，是權(quán)利人、利害關(guān)系人或者登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)登記的錯(cuò)誤而進(jìn)行的予以更正的登記。它保護(hù)了事實(shí)上的權(quán)利人的物權(quán)，許可真正的權(quán)利人或者利害關(guān)系依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對(duì)房地產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正，是一種臨時(shí)性保護(hù)措施。

而對(duì)于將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿時(shí)就必須申請(qǐng)異議登記了。異議登記的法律效力是登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。這樣能切實(shí)保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人，保證房地產(chǎn)的真正權(quán)利狀態(tài)，維護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)益。

由于登記機(jī)關(guān)的職責(zé)所限且缺乏必要的實(shí)質(zhì)性審查手段，在很多情況下不能對(duì)有權(quán)屬有爭(zhēng)議的房產(chǎn)權(quán)利歸屬做出判斷，無(wú)法更正糾錯(cuò)。在遇到當(dāng)事人一方申請(qǐng)更正登記、但權(quán)利不同意更正且登記機(jī)關(guān)確認(rèn)有難度時(shí)，便可運(yùn)用異議登記，臨時(shí)限制。同時(shí)告知當(dāng)事人通過(guò)司法途徑解決權(quán)屬糾紛。當(dāng)權(quán)利人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)又可提示受讓人，該房產(chǎn)存在異議登記，讓當(dāng)事人預(yù)知交易風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用這些新的登記類(lèi)型既可以有效地解決權(quán)屬糾紛，減輕登記機(jī)關(guān)的工作壓力，又可以幫助權(quán)利人、利害關(guān)系人保護(hù)自己，削弱交易風(fēng)險(xiǎn)。

三、簡(jiǎn)化房地產(chǎn)登記的程序，提高其透明度，方便、快捷地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記。

我們必須改變觀念，不能因登記發(fā)證制度而重發(fā)證輕登記，把管理職能當(dāng)成一種權(quán)力，應(yīng)該在申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)主動(dòng)提供業(yè)務(wù)咨詢(xún)服務(wù)。申請(qǐng)人經(jīng)常會(huì)認(rèn)為登記機(jī)關(guān)辦事效率低，辦理時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，雖然這些情況可能是由于登記機(jī)關(guān)工作人員對(duì)辦理登記所需提交資料說(shuō)明不清，或雖說(shuō)明清楚但申請(qǐng)人理解不了、忘記遺漏造成，但是我們不能以此推卸責(zé)任。我們可以變被動(dòng)服務(wù)臺(tái)主動(dòng)服務(wù)，按登記類(lèi)型提供各種登記類(lèi)型提交資料清單、粘貼辦事流程指南、設(shè)置咨詢(xún)電話(huà)，安排專(zhuān)門(mén)業(yè)務(wù)咨詢(xún)臺(tái)，對(duì)前來(lái)辦理的登記業(yè)務(wù)做一個(gè)初步的資料預(yù)審，一次性告知需準(zhǔn)備的資料，減輕申請(qǐng)人的來(lái)回奔波之苦。還可在房地產(chǎn)交易買(mǎi)賣(mài)中引進(jìn)律師代理，讓律師成為雙方當(dāng)事人之間合同的實(shí)質(zhì)性法律見(jiàn)證人。這樣既可以讓當(dāng)事人節(jié)約人力物力，在不懂得登記實(shí)質(zhì)內(nèi)涵的情況下避免法律漏洞。登記機(jī)關(guān)可以減輕實(shí)質(zhì)審查的壓力，對(duì)律師代理的登記業(yè)務(wù)進(jìn)行形式審查。