上海
房產(chǎn)權(quán)利登記錯(cuò)誤，背后往往是當(dāng)事人之間的民事權(quán)利之爭。如因某種原因，將屬于甲的房產(chǎn)登記為乙。此時(shí)權(quán)利人有兩種選擇，一是提起行政訴訟，要求撤消登記，一是起訴被錯(cuò)誤登記的一方，就雙方的民事爭議進(jìn)行司法裁決。個(gè)人認(rèn)為，妥當(dāng)?shù)淖龇☉?yīng)是提起民事訴訟，就房產(chǎn)的歸屬進(jìn)行民事訴訟上的確權(quán)，再以生效的判決書申請進(jìn)行變更登記。
案例來源：人民法院報(bào) 2010年6月16日
房產(chǎn)登記案件中行民交叉問題的處理 李 銀
案情
原告周東陽起訴稱，原告的房屋1993年獲得土地使用權(quán)證，1998年原告將該房屋借給第三人周正凱夫婦居住。2004年當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)，第三人趁原告不在時(shí)，隱瞞事實(shí)真相向被告申請辦房產(chǎn)證，被告未嚴(yán)格履行審查職責(zé)給周正凱頒發(fā)了房屋權(quán)屬證書。原告得知后，于2009年4月27日申請被告撤銷頒發(fā)給第三人的房屋產(chǎn)權(quán)證。
第三人認(rèn)為，其于1998年出資5000元給原告購買了該房屋，并非是借租居住，只是當(dāng)時(shí)沒有到國土部門辦理土地使用權(quán)證的變更手續(xù)。2004年政府統(tǒng)一頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)，其按正常的申報(bào)手續(xù)辦理的房產(chǎn)證，所辦房產(chǎn)證合法有效，請求駁回原告的訴訟請求。
被告岳陽市房地產(chǎn)管理局君山分局則認(rèn)為，2004年政府統(tǒng)一辦理房產(chǎn)證時(shí)，第三人出示了村里證明，證明第三人是訟爭房產(chǎn)所有人，后查明該房屋的土地使用權(quán)證確實(shí)是原告周東陽的。現(xiàn)原告與第三人周正凱有爭議，他們應(yīng)先進(jìn)行民事確權(quán)，在房屋確權(quán)后，再依據(jù)確權(quán)法律文書到房產(chǎn)部門進(jìn)行變更登記。
分歧
關(guān)于該案是先進(jìn)行行政訴訟還是先進(jìn)行民事訴訟立案受理的問題，存在兩種不同意見：
一種意見認(rèn)為應(yīng)先進(jìn)行民事訴訟。理由是，本案的行政爭議不是解決民事爭議的前提和基礎(chǔ)，不管行政登記行為程序合法與否，該案最終還是要通過民事訴訟確權(quán)房屋權(quán)屬。民事確權(quán)后，如果確定的產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)權(quán)證上記載的不一致，可要求房產(chǎn)登記部門予以變更登記，如果登記部門拒絕變更登記，可起訴其不作為。故認(rèn)為本案不應(yīng)先進(jìn)行行政訴訟受理。
另一種意見認(rèn)為應(yīng)先進(jìn)行行政訴訟。理由是，民事訴訟無權(quán)對行政登記行為的合法性作出判斷，房產(chǎn)證具有公信、公示的效力，可以對抗其他任何人對該房屋享有所有權(quán)的請求。房產(chǎn)證的證明力大于其他書證，是擋在民事訴訟前的障礙，必須先解決“房產(chǎn)證”的問題。只有通過行政訴訟對行政登記合法性作出判斷后，才能解決民事爭議。
評析
如何處理此類案件，目前法律和司法解釋沒有明確的規(guī)定，理論界仁者見仁、智者見智，審判實(shí)踐中爭議頗多，做法不一。筆者認(rèn)為，在涉及行政與民事交叉的房產(chǎn)權(quán)屬登記案件中，真正產(chǎn)生爭議的原因在于當(dāng)事人之間的民事糾紛。由于登記機(jī)關(guān)的職權(quán)和條件所限，其無權(quán)對行政登記背后的民事關(guān)系進(jìn)行審查，因此民事審判不必拘泥于既有權(quán)利證書的限制，而應(yīng)當(dāng)通過審查其基礎(chǔ)關(guān)系的效力來確定權(quán)利歸屬或事實(shí)狀態(tài)。當(dāng)民事確權(quán)的裁判文書一經(jīng)作出，合法的權(quán)利人自然可以根據(jù)其內(nèi)容直接申請房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)變更登記，而沒有必要另外提起行政訴訟。登記機(jī)關(guān)可以根據(jù)生效法律文書確定的權(quán)利人進(jìn)行相應(yīng)的登記。理由如下：
一、房屋登記是一種公示行為，而非一種確權(quán)行為。也就是說，行政機(jī)關(guān)的登記行為并不意味著對房屋權(quán)屬狀態(tài)的真實(shí)性、合法性的確認(rèn)。以往“先行政后民事”的理論依據(jù)主要是認(rèn)為司法確權(quán)不能直接否認(rèn)行政確權(quán)，必須通過行政訴訟否定行政確權(quán)后再由民事訴訟予以確權(quán)，既然房產(chǎn)登記不再是確權(quán)，就不存在司法確權(quán)直接否認(rèn)行政確權(quán)的矛盾，民事訴訟就不必以行政訴訟撤銷登記為前提。
二、《房屋登記辦法》第八十條規(guī)定，人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請或者有關(guān)法律文書辦理相應(yīng)的登記。也就是說，人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容可以與房屋登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)不一致，而不必經(jīng)行政訴訟撤銷登記。
三、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條中規(guī)定，根據(jù)法律規(guī)定能推定出另一事實(shí)，當(dāng)事人無需舉證證明，但當(dāng)事人有相反證據(jù)能夠推翻的除外。物權(quán)法第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，據(jù)此規(guī)定能夠推定房屋登記簿記載的權(quán)利人就是房屋的所有權(quán)人，因此，在舉證時(shí)具有優(yōu)勢的效力，當(dāng)事人有相反的證據(jù)能夠推翻的除外。這就說明房屋登記簿在民事訴訟中具有優(yōu)先的效力，并不具有絕對的效力。
綜上所述，在處理房屋權(quán)屬登記案件中，涉及到民事與行政交叉時(shí)，最便捷的途徑是先通過民事訴訟進(jìn)行確權(quán)，然后民事確權(quán)后，確權(quán)主體向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請重新登記，登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)生效法律文書查清的事實(shí)作出更正登記或者相應(yīng)的登記。
（作者單位：湖南省岳陽市君山區(qū)人民法院）
