房地產(chǎn)抵押登記是抵押雙方當事人為使抵押成立而在房地產(chǎn)登記機構依照法定程序履行的法定行為。一方面，抵押登記的作用是為了交易安全。設立抵押權的本身是為了保障主債權的安全，經(jīng)過登記這一法定程序，能起到對抵押物是否有瑕疵的把關作用，有利于抵押權人的保護。另一方面，我國現(xiàn)行的法律規(guī)定抵押登記是法定要式行為，抵押權是一種在抵押物上所設定的他項權利，履行抵押登記手續(xù)是抵押法律關系成立的必要條件。
我國《擔保法》規(guī)定，當事人以土地使用權、城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物、林木、航空器、船舶、車輛以及企業(yè)的設備和其他動產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。當事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。
是指房地產(chǎn)抵押關系設定后，當事人按房地產(chǎn)登記管理權限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機關辦理房地產(chǎn)其他權利的登記。
房地產(chǎn)抵押登記分成三種情況，一是雙方簽訂抵押合同后的權利設定登記;二是權利內(nèi)容變更時的變更登記;三是權利消除時的注銷登記。
根據(jù)"中華人民共和國擔保法"第41條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。
房地產(chǎn)抵押登記包括房地產(chǎn)抵押設定登記、房地產(chǎn)抵押注銷登記和處分抵押房地產(chǎn)后的過戶登記。
(1)房地產(chǎn)抵押設定登記。房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力，否則即使簽訂了抵押合同，經(jīng)過了抵押合同公證，也起不到擔保作用。所以房地產(chǎn)抵押合同當事人應在簽訂抵押合同后即申請房地產(chǎn)抵押登記，領取《房地產(chǎn)他項權證》。《城市房地產(chǎn)管理法》第61條第1款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時，應當向縣以上地地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。
(2)房地產(chǎn)抵押注銷登記。在抵押權所擔保的主債權因受償、抵銷、免除等原因而消滅之后，房地產(chǎn)抵押合同當事人應及時地向房地產(chǎn)抵押登記機關申請注銷登記。注銷登記后，房地產(chǎn)抵押權在形式上消滅。
(3)處分房地產(chǎn)后的過戶登記。債務人到期不能償還全部債務，抵押權人即可根據(jù)公證機關依法賦予強制執(zhí)行效力的《房地產(chǎn)抵押合同》向人民法院申請強制執(zhí)行，拍賣抵押的房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)一經(jīng)拍賣，即發(fā)生房地產(chǎn)權屬變更，新的房地產(chǎn)權利人和抵押人應向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門申請過戶登記。
房地產(chǎn)抵押登記部門
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。《物權法》規(guī)定抵押權自登記時設立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權。鑒于我國各地土地和房地產(chǎn)管理體制差別很大、有多種管理模式，法律規(guī)定以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其登記機關由縣級以上人民政府規(guī)定。由于抵押權是從所有權這一物權上設定的他項權利——擔保物權，即限制物權，其主要作用在于限制抵押人對抵押房地產(chǎn)的處分權利，未經(jīng)抵押權人同意，抵押物不得進行轉(zhuǎn)讓、出租等處分，以避免擔保懸空，所以登記機關只能從不動產(chǎn)的交易權屬登記機關中指定，不能委托其他部門。《城市房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更規(guī)定了法定程序，即先申請房產(chǎn)變更登記，憑變更后的房屋所有權證書，申請土地使用權變更登記。為了簡化程序，方便當事人申辦，同時也為了保證抵押登記的安全性，部分地方規(guī)定，以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機關;以地上無定著物的出讓土地使用權抵押的，由核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記。
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