1、未進(jìn)行首次登記的必須先辦理首次登記，但存在“除外”情形。
《規(guī)范》明確了連續(xù)登記原則，即未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記。但同時(shí)列舉了下列四種除外的情形：預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的；在建建筑物抵押權(quán)登記的；預(yù)查封登記的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
可以看出，不辦理首次登記不得辦理其他登記，幾個(gè)“除外”都是不具備辦理首次登記條件或者不需要辦理首次登記的情況。這一點(diǎn)在《規(guī)范》出臺之前實(shí)際上也已有明確規(guī)定。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第24條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)首次登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。應(yīng)該說，《規(guī)范》對此進(jìn)一步予以了明確和細(xì)化。
依據(jù)《規(guī)范》9.1的相關(guān)規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記有三個(gè)要點(diǎn)需要厘清：其一，首次登記必須去現(xiàn)場查看，其二，必須提交建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料和房屋已經(jīng)竣工的材料，其三，確認(rèn)建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等材料。物權(quán)登記的主要目的在于定分止?fàn)帲状蔚怯浶枰獙徍说牟糠謨?nèi)容是其特有的要件，如規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、房屋質(zhì)量驗(yàn)收等，都屬于首次登記時(shí)的要件內(nèi)容，如果不能在首次登記環(huán)節(jié)予以明確，后續(xù)登記可能會(huì)出現(xiàn)很多糾紛和矛盾，物權(quán)登記便失去了其最根本的意義。
最高人民法院2012年發(fā)布的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〈關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函〉的通知》規(guī)定，執(zhí)行程序中處置未辦初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。考慮到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房屋首次辦理的為初始登記，可以認(rèn)為這一內(nèi)容也是對必須進(jìn)行首次登記的詮釋。
2、辦理了首次登記但發(fā)生多次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不需要逐步記載登記簿。
按照《規(guī)范》1.10.1規(guī)定，已辦理首次登記的不動(dòng)產(chǎn)，申請人因繼承、受遺贈(zèng)，或者人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得該不動(dòng)產(chǎn)但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記，又因繼承、受遺贈(zèng)，或者人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理后續(xù)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將之前轉(zhuǎn)移登記的事實(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的附記欄中記載。可見，中間過程的產(chǎn)權(quán)人只需記載在附記欄，說明來龍去脈即可。
《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。該法第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因繼承或者人民法院的生效法律文書取得的所有權(quán)，不需要經(jīng)登記就可以獲得，繼承發(fā)生之時(shí)或者判決生效之日，即取得物權(quán)之日。由此，如果繼續(xù)對中間環(huán)節(jié)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行登記的話，將會(huì)形成登記部門在知情的情況下登記簿記載的產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際產(chǎn)權(quán)人不符的情況，因此可能產(chǎn)生更為復(fù)雜的糾紛，登記部門有可能需要承擔(dān)一定的責(zé)任。這種情況可能發(fā)生在一些極端情形下，如中間環(huán)節(jié)的產(chǎn)權(quán)人記載于登記簿之后，不動(dòng)產(chǎn)正好被法院查封，這就造成了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)無法辦理到判決書產(chǎn)權(quán)人名下的情況，情況因此變得更加復(fù)雜。
3、首次登記未辦理而主體已經(jīng)不存在的，不必先行登記到首次獲得的產(chǎn)權(quán)人名下。
在人民法院協(xié)助執(zhí)行或者發(fā)生繼承后再次轉(zhuǎn)移的時(shí)候，存在需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)不存在的情況。此種情形之下，是否應(yīng)按照在先登記原則先行登記到首次獲得的產(chǎn)權(quán)人名下，筆者認(rèn)為值得商榷。登記簿取代產(chǎn)權(quán)證成為不動(dòng)產(chǎn)登記效力的最高證明，是《物權(quán)法》出臺帶來的一個(gè)重要變化。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證只是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的一個(gè)證明，其與不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容發(fā)生不一致時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)。從《規(guī)范》1.6.3.3規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)被查封、抵押或存在異議登記、預(yù)告登記的，不影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明的換發(fā)或補(bǔ)發(fā)”也可以看出，登記簿的概念在加強(qiáng)，產(chǎn)權(quán)證的概念在弱化。如果繼續(xù)沿用房屋登記時(shí)代不發(fā)證、只記載于檔案的做法，處理此類問題已經(jīng)行不通了。
《物權(quán)法》出臺后，如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)不記載于登記簿，便不發(fā)生效力，記載于登記簿又會(huì)出現(xiàn)民事主體不存在、仍然辦證的情況。筆者認(rèn)為，正確的做法應(yīng)該是收取辦理首次登記的所有要件，以證明權(quán)屬來源合法，符合辦理首次登記的條件，同時(shí)鑒于主體已經(jīng)不存在，將后續(xù)登記的材料合并收取辦理，然后在登記簿中說明即可。這樣既符合《細(xì)則》和《規(guī)范》中的“法律法規(guī)另有規(guī)定”的情況，也保證了登記簿權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人的一致性。需要指出的是，省略此類“中間環(huán)節(jié)”，并不意味著稅收環(huán)節(jié)可以減少。目前，“先稅后證”的辦理模式已經(jīng)通行，即稅票是辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的要件之一。稅務(wù)部門在收取轉(zhuǎn)移過程中的稅種時(shí)，也需要對不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變化進(jìn)行審核，如果稅收不正確，不動(dòng)產(chǎn)登記部門有法定的協(xié)稅義務(wù)，可以去函提醒稅務(wù)部門，因此中間環(huán)節(jié)的稅收并不會(huì)因?yàn)榈怯洸襟E的減少而減少。
