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　　應(yīng)建立嚴(yán)格的查封登記制度 　　2006年4月10日，某公司向房管局申請(qǐng)將其所有的20號(hào)房屋面積為1800平方米按三份進(jìn)行分割，房管局為其辦理了分割并頒發(fā)了三張房屋產(chǎn)權(quán)證。4月17日，法院向房管局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求“查封該公司所有的20號(hào)房屋，并停止辦理一切過戶登記手續(xù)，不得再行辦理抵押。”房管局工作人員收到協(xié)助執(zhí)行通知書后，將裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書存入分割前的房屋檔案，未將查封信息輸入計(jì)算機(jī)。4月23日，該公司借款1100萬元，將分割后的三處房屋產(chǎn)權(quán)向房管局申請(qǐng)辦理抵押登記，由于計(jì)算機(jī)未記載該三處房屋已經(jīng)查封，房管局辦理了抵押登記。同年6月，房管局工作人員因辦理其他事項(xiàng)發(fā)現(xiàn)該房屋查封前已分割為三個(gè)產(chǎn)權(quán)，當(dāng)即向法院電話告知了該情況，法院在電話中要求對(duì)分割后的三處房產(chǎn)重新查封，房管局工作人員將分割后的三處房產(chǎn)又進(jìn)行了查封登記，且將查封時(shí)間直接記載為原協(xié)助執(zhí)行通知書記載的4月17日。11月初，由于該公司其他債務(wù)到期不能償還，法院準(zhǔn)備強(qiáng)制執(zhí)行三處房屋，抵押權(quán)人隨即向法院和房管局提出異議。 　　評(píng)析 　　一、該房屋是否可設(shè)置抵押 　　《擔(dān)保法》第三十七條的規(guī)定，依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)不能設(shè)置抵押。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。很顯然，查封后的房屋不能設(shè)置抵押。房管局未建立嚴(yán)格的查封登記制度，未將準(zhǔn)確查封信息輸人計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，導(dǎo)致法院第一次查封落空，在發(fā)現(xiàn)間題后，又將查封日期更改在抵押登記之前，那房管局就是明知已查封仍然辦理抵押登記。 　　二、房管局協(xié)助執(zhí)行房產(chǎn)查封應(yīng)建立嚴(yán)格的查封登記制度 　　《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第一項(xiàng)：“人民法院在辦理案件時(shí)，需要國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。”以及第三項(xiàng)：“對(duì)人民法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理查封或者預(yù)查封登記。”第五項(xiàng)：“人民法院查封時(shí)，土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的，以權(quán)屬登記為準(zhǔn)。”因此，房管局在收到法院的協(xié)助執(zhí)行通知書時(shí)，應(yīng)查閱權(quán)屬登記檔案，核實(shí)被查封房屋是否進(jìn)行過權(quán)屬登記，如已進(jìn)行登記的，其所有權(quán)人姓名、房屋坐落等是否相符，是否有其他法院查封在先，發(fā)現(xiàn)協(xié)助執(zhí)行通知書記載的房產(chǎn)狀況與權(quán)屬登記不一致無法查封時(shí)，應(yīng)及時(shí)書面告知法院，由其核實(shí)后重新補(bǔ)發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行查封。本案中房管局在收到協(xié)助執(zhí)行通知書后，應(yīng)仔細(xì)查閱權(quán)屬登記檔案，發(fā)現(xiàn)通知書要求查封的房產(chǎn)已被分割應(yīng)及時(shí)通知法院，并將查封信息輸人計(jì)算機(jī)，法院出具的裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書也應(yīng)歸人該戶檔案。 　　三、房管局重新辦理查封程序不規(guī)范 　　本案中，房管局發(fā)現(xiàn)查封的是已發(fā)生轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)時(shí)，及時(shí)告知法院是正確的，但補(bǔ)救措施不規(guī)范。其應(yīng)書面通知法院重新出具協(xié)助執(zhí)行通知書，將分割后的房產(chǎn)進(jìn)行查封。查封時(shí)間應(yīng)根據(jù)重新出具的協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行確定。《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二十二項(xiàng)：“國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”房管局對(duì)其進(jìn)行重新查封時(shí)記載為4月17日，那么抵押登記就是在查封之后辦理的，因此，抵押登記無效，抵押權(quán)人的利益也得不到保障。 　　提示：房管部門必須建立嚴(yán)格的查封登記制度，發(fā)現(xiàn)協(xié)助執(zhí)行通知書記載的房產(chǎn)狀況與權(quán)屬登記不一致無法查封時(shí)。應(yīng)及時(shí)書面告知法院。 如需了解更多房產(chǎn)查封的相關(guān)內(nèi)容，小編推薦： 關(guān)于查封的法律規(guī)定 法院查封房產(chǎn)的法律依據(jù) 已預(yù)售的商品房可否查封