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問：本人以按揭形式購買了一套房子，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)讓出去，但產(chǎn)權(quán)證在銀行，因此想咨詢一下，我的房子能否轉(zhuǎn)讓，需要辦理什么手續(xù)？


　　答：按揭購房后再轉(zhuǎn)讓，從理論上是可以的，但在操作中有幾個問題需要注意，而且需辦理相應(yīng)的手續(xù)。

　　一、按揭所購房產(chǎn)是否辦理抵押登記？

　　根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)抵押必須辦理抵押登記，而購房人一般購買的都是期房，在辦理購房和按揭時，尚未取得房產(chǎn)證，無法辦理抵押登記，因此目前個人購房貸款一般都采取“階段性擔(dān)保加抵押貸款”的形式，即在抵押的房產(chǎn)辦理抵押登記前，由開發(fā)商為貸款人(購房人)提供擔(dān)保，待抵押登記辦理完畢后，開發(fā)商擔(dān)保終止，購房人以所購房產(chǎn)作為抵押物。

　　具體到陳先生的問題，如果房產(chǎn)抵押尚未辦理，陳先生則首先要與開發(fā)商(擔(dān)保人)進(jìn)行協(xié)商，由開發(fā)商為受讓方提供新的擔(dān)保，同時要與貸款銀行協(xié)商，否則開發(fā)商將免除擔(dān)保責(zé)任，而貸款銀行也會因此而拒絕提前終止貸款合同，除非陳先生先行償還全部貸款。

　　二、手續(xù)是繁是簡？

　　受讓方的受讓價格和付款方式?jīng)Q定了手續(xù)的繁簡程度。如果所購房產(chǎn)已經(jīng)辦理了抵押登記，陳先生則無需與開發(fā)商協(xié)商，但必須取得貸款銀行的同意，并且要告知受讓人該房產(chǎn)已經(jīng)抵押，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。

　　從貸款銀行來說，同意陳先生轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的前提是，陳先生要提前終止貸款合同，收回全部貸款和相應(yīng)利息。

　　首先，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人(貸款銀行)可以要求抵押人(購房人)提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物，即如果陳先生轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的價格低于原房產(chǎn)價值，而陳先生又不能先行償還全部貸款或向銀行提供相應(yīng)擔(dān)保的，那么貸款銀行將不會同意該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

　　其次，受讓方的支付方式也很重要，如果受讓方同意一次性支付陳先生轉(zhuǎn)讓價款，則陳先生可以用此轉(zhuǎn)讓款先行償還銀行的貸款和利息，在解除抵押登記后，再與受讓方辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。如果受讓方也要以按揭形式受讓該房產(chǎn)，那么貸款銀行首先要審查受讓方的資格，如果受讓方符合銀行的貸款條件，貸款銀行才會先終止與陳先生的貸款合同，與陳先生結(jié)清此前的貸款本息，同時就剩余尚未償清的貸款，與受讓方簽訂新的貸款合同。此后，在買賣雙方辦理完房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，還要到房地產(chǎn)主管部門辦理抵押登記的變更手續(xù)。

　　在實際操作中，由于上述操作程序比較復(fù)雜，并不是所有的商業(yè)銀行都會同意這種轉(zhuǎn)讓，一些商業(yè)銀行會將此作為二手房買賣貸款處理。因此，陳先生最簡化的辦法是，先行償清全部貸款本息，解除抵押登記，再與受讓方辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，因為此時則完全是陳先生和受讓方兩個人之間的事了。