■國家政策明確規(guī)定不得占用耕地建設(shè)住房
“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房近期因建設(shè)部的表態(tài)、北京市國土局發(fā)出“停工停售”令而成為社會關(guān)注的熱點問題。誰在買小產(chǎn)權(quán)房？為什么有人明知“小產(chǎn)權(quán)房違法仍要購買”？在建在售的小產(chǎn)權(quán)房應該如何處理……記者對這些熱點問題進行了調(diào)查。
■小產(chǎn)權(quán)房主多數(shù)不是“沒錢人”
在建設(shè)部、北京市國土局表明了對“小產(chǎn)權(quán)房”的態(tài)度后，各界對小產(chǎn)權(quán)房的看法似乎集中到了一點上：因為眼下房價太高，所以小產(chǎn)權(quán)房才會有市場。而記者經(jīng)過兩天的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實上并非如此，在北京，除通州個別項目外，購買小產(chǎn)權(quán)房的人多是為了“第二居所”而購房，甚至是為了住“別墅”，換句話說，在北京，購買小產(chǎn)權(quán)房的人多數(shù)不是“買不起房子的沒錢人”，而是在城里有房、有車的“有錢、有閑人”。
早在2000年前后就在海淀區(qū)山后某小產(chǎn)權(quán)項目購買了一套別墅的陳先生告訴記者，和他一樣在海淀山后買“別墅”的人都應該算得上北京比較早一批有閑有錢的人，在城里都有房也有車。懷柔某小產(chǎn)權(quán)項目的銷售負責人告訴記者，“我們的購房人，除了買了用作別墅，有的業(yè)主甚至還和某些休閑度假旅行社聯(lián)系好了用來投資，作為商務接待的別墅出租。”
事實上，房山、懷柔、密云等地區(qū)的多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房多為別墅形態(tài)。
■小產(chǎn)權(quán)房為何“紅火”
記者的調(diào)查顯示，小產(chǎn)權(quán)房便宜的價格固然是吸引力之一，但背后還有一個原因是“建了也沒有人管”、“買了也沒有人管”。
上文的陳先生告訴記者，北京很多小產(chǎn)權(quán)房都在公開、“正規(guī)”地銷售，銷售人員會明確告知購房人，“這是小產(chǎn)權(quán)房”。
記者調(diào)查了部分小產(chǎn)權(quán)房項目和購房人，證實了陳先生的說法，“你看，北京都已經(jīng)有那么多小產(chǎn)權(quán)項目，那么多人買了小產(chǎn)權(quán)房，不是一直沒有事嗎？”
“這才是小產(chǎn)權(quán)房紅火至今的真正原因”，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)認為，一直以來大量小產(chǎn)權(quán)項目開發(fā)商或者村集體組織沒有受到應有的處罰，很多先買房人的“示范作用”是小產(chǎn)權(quán)房紅火的真正原因。
■北京小產(chǎn)權(quán)房風險有多大
律師認為，小產(chǎn)權(quán)房有五大風險和危害：其一，因為“目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售”，所以購買了小產(chǎn)權(quán)房的人沒有產(chǎn)權(quán)證，一旦國家要征用土地，沒有權(quán)屬證明保護自己的權(quán)益；其二，這類房子不能上市交易；其三，如果是占用耕地建設(shè)，違反了國策；其四是擾亂房地產(chǎn)秩序的建立；其五，別墅產(chǎn)品類型居多的小產(chǎn)權(quán)房，業(yè)主和當?shù)卮迕褚驗樯鐣敻坏炔煌菀仔纬尚碌纳鐣堋?
■小產(chǎn)權(quán)房該如何處置
目前，因為小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，因此，對現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房該如何處置，成了各界爭議頗多的話題。
律師建議有關(guān)部門盡快出臺管理辦法制止新的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)。同時，他強調(diào)，“在制止新的小產(chǎn)權(quán)房項目出現(xiàn)的同時，一定要對過去的小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房予以處理，才能顯示法律的公平性。”他提出，已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，在開發(fā)商和購房人應該補交相應的稅費的同時，還要對違反了土地管理法的開發(fā)商和村組織有關(guān)負責人給予行政處罰，并沒收非法所得。
律師提出，目前，還有大量開發(fā)商打著社會主義新農(nóng)村建設(shè)的名義，在集體土地上進行違規(guī)開發(fā)建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房的泛濫和市場有關(guān)，也和以往立法、執(zhí)法不及時、不嚴格相關(guān)。以往的土地違法中，相關(guān)人員受到的處罰都是“濫用職權(quán)罪或者行賄受賄罪”，今后，面對新的土地違法形式，應該制定專門的管理辦法，并增加“破壞土地資源罪”。
