小產權房最新消息
作為對中國土地管理的最高法，《土地管理法》的第二次修訂已經全部完成。雖然新修訂的法案沒有預想中的巨大突破，但人們對中國土地制度改革的諸多猜測和討論也終于有了答案。
消息人士透露，這部備受關注的新法案目前正在經由國務院法制辦及國土資源部進行內部意見征求，不日將向社會公開征求意見，隨后該法案將遞交全國人大進行審議。按照全國人大的立法計劃，新修訂的《土地管理法》將在今年年內正式出臺。
“新法案在農用地‘確權’方面有了較大突破，但在農村建設用地流轉方面還是有所保留，采取了一種積極穩(wěn)妥的推進方式。”一位看過該法案的法律專家透露，新的《土地管理法》明確表明，今后將施行最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約用地制度。
首次“確權”銜接《物權法》
《華夏時報》記者了解到，《土地管理法》本次作了大幅度修改，刪減近百處，新增50多條內容。其中，對于人們普遍關心的土地承包期限、農村集體建設用地流轉及小產權房等問題，該法案都予以明確界定。
上述專家表示，“確權”是此次修訂后的《土地管理法》的最大亮點。
該法案第一次明確提出，土地權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時，在對原有土地權利界定的基礎上，該法案的第十條提出，土地權利包括國家土地所有權、集體土地所有權、建設用地使用權、土地承包經營權、農用地使用權、宅基地使用權、地役權、土地抵押權等。
另外，對于受法律保護的土地權利種類，法案規(guī)定，國家土地所有權人和集體土地所有權人對自己的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利;建設用地使用權人、土地承包經營權人、農用地使用權人和宅基地使用權人，對其依法取得的土地，享有占有、使用和收益的權利;土地抵押權人依照法律規(guī)定享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?地役權人依照地役權合同享有相應的權利;任何單位和個人不得設立法律未規(guī)定的土地權利。
“這是真正尊重物權的做法，也是與此前出臺的《物權法》的銜接，”一位土地專家說，“比如土地承包經營權，既然作為了物權，就不能再像以前由別人投票來決定是否進行調換和調整。”
據(jù)了解，在本法案中，土地承包經營30年期限的表述以及土地承包經營者調整權利的程序性限制已經被刪除，取而代之的是“土地承包關系保持穩(wěn)定并長久不變。農民的土地承包經營權受法律保護”。
同時，對于集體土地承包經營權流轉方面，法案明確規(guī)定，土地承包經營人可以依法以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等方式流轉土地承包經營權，但是不得改變土地所有權性質及土地用途，不得損害土地承包經營權人的權益。
新法案規(guī)定，縣級以上地方人民政府應當建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。今后，國有建設用地使用權和集體建設用地使用權的出讓、轉讓和租賃，必須通過統(tǒng)一的土地市場以公開的方式進行。
“土地承包經營權流轉也將納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。這都是讓農民安心，切實保護土地承包經營權人土地權利的重大體現(xiàn)。”該專家表示，“另外，城市房地產市場并沒有受到沖擊，開發(fā)商拿地基本沒有什么變化，土地有償使用將更加推廣。”
上述法律專家對記者表示：“新版修訂還是有一些擔心，一旦農民的土地市場化，勢必引起大量資本進入農村土地市場，這當然是目前政府愿意看到的，但會引起更加復雜的農村問題。”
“小產權”合法化成泡影
一直以來，農村建設用地的流轉都是一個焦點問題。在新法案里，雖然取消了對農民集體所有土地使用權的出讓、轉讓或出租的限制，但對農村集體建設用地的流轉仍然沒有完全放開。
新法案規(guī)定，依法取得的農村集體建設用地使用權，經所在地縣級人民政府批準，可以出讓、租賃、入股、作價出資等方式，用于非公益性項目，但土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內的農村集體建設用地使用權，非因企業(yè)破產、兼并等情形不得轉讓。
此前，對農村集體建設土地的合法流轉的猜測，許多人認為城市居民和農民將享受同等的權利，城市居民不僅可以購買宅基地自己建房，而且這些土地的使用權可以抵押以獲得金融支持和擴大發(fā)展。但這樣的想法并未實現(xiàn)。
“承包權的流轉已經完全放開，城市居民可以到農村進行大農業(yè)生產，但流轉的并不是地權和抵押權，也不能變現(xiàn)。”一位法律專家表示。
按照最新法案，農村集體建設用地要有條件流轉，不得改變土地用途。例如，宅基地使用權人經本集體組織同意，在保障基本居住條件的前提下，可將其宅基地向符合宅基地申請條件的人轉讓、贈與或者出租。農村村民轉讓、贈與或者出租宅基地后，再申請宅基地的不予批準。
這樣的規(guī)定也讓此前對“小產權房”合法化的想象化為泡影。“新法案中明確指出，商品住宅建設應當使用國有建設用地，小產權的問題沒有放松。”上述專家說，“向符合宅基地申請條件的人轉讓，是一種有條件的流轉。”
同時，該法案規(guī)定，集體建設用地使用權出讓、租賃的收益歸擁有集體土地所有權的農民集體所有;集體建設用地使用權轉讓和轉租的收益，歸原集體建設用地使用權人;出讓、租賃合同另有約定的，依照約定。
另外，集體建設用地有償使用收益中集體所有部分的使用方向、用途以及使用收益分配，將由集體成員約定，使用情況應當向集體成員公開。
