小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題研究(三)
對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房只為自住的中低收入者而言，在低價(jià)與無(wú)合法產(chǎn)權(quán)兩者之間，他們寧愿選擇小產(chǎn)權(quán)房，以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想。根據(jù)一家網(wǎng)站關(guān)于“你會(huì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房嗎”的調(diào)查中，在2.5萬(wàn)多參與網(wǎng)友中，有近75%的人表示“如果價(jià)格合適，也可以接受”。[2]在購(gòu)房者的觀念中，合適的住房顯然比完整的產(chǎn)權(quán)更重要。并且，從披露的事實(shí)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房的交易市場(chǎng)正在形成，合法渠道遭禁，地下交易不止，以雙方認(rèn)可的潛規(guī)則貫穿其間。
正是由于房?jī)r(jià)居高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了絕大數(shù)普通百姓購(gòu)買能力，而購(gòu)房者強(qiáng)烈的住房愿望不得不更多地將目光轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)便宜的郊區(qū)。旺盛需求又進(jìn)一步刺激了小產(chǎn)權(quán)房的大面積地開(kāi)發(fā)建設(shè)，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)瞅準(zhǔn)了商機(jī)，以社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的名義在集體的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房并對(duì)外銷售。
(二)建設(shè)者的利益驅(qū)使
開(kāi)發(fā)大產(chǎn)權(quán)樓房，開(kāi)發(fā)商能夠獲得暴利。據(jù)材料顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率高達(dá)30%，甚至達(dá)到50%。該利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，因此一夜之間催生了眾多億萬(wàn)富豪。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利和購(gòu)房者的旺盛需求，吸引了眾多投資者投資于房地產(chǎn)行業(yè)，其中包括村委會(huì)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)獨(dú)自或與開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓房?jī)r(jià)格雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于“大產(chǎn)權(quán)”樓房，但由于小產(chǎn)權(quán)樓盤不存在土地出讓金、各項(xiàng)稅費(fèi)等成本，因此即使以合法商品房?jī)r(jià)格的30%出售仍有較高利潤(rùn)可得，其利潤(rùn)率并不比開(kāi)發(fā)“大產(chǎn)權(quán)”的開(kāi)發(fā)商低或者低多少。
總之，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)者還是購(gòu)房者，都是有利的。但開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房逃避了土地出讓金，尤其是各項(xiàng)稅費(fèi)，國(guó)家因此而遭受很大的經(jīng)濟(jì)損失，且破壞了國(guó)家土地政策和法律、法規(guī)。
(三)現(xiàn)行土地制度是根本原因
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，都必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。除本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或建住房除外，開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，同樣須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。因此，在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，必須先由國(guó)家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國(guó)家出讓給建設(shè)開(kāi)發(fā)單位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向國(guó)家繳納土地出讓金等稅費(fèi)后，才能開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，向他人出售。正是這種所謂合法但卻不合理的邏輯，才出現(xiàn)了今天所謂的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。現(xiàn)行的土地雙軌制度才是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因所在。
依據(jù)《憲法》、《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村集體土地屬于集體所有。而所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。但農(nóng)村集體組織缺恰恰不享有處分權(quán)，要開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，必須先由國(guó)家或者說(shuō)政府征用，然后由國(guó)家再賣給開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商建設(shè)商品房。政府一方面是農(nóng)地征用的唯一合法主體;另一方面，政府又是向房地產(chǎn)商提供開(kāi)發(fā)土地的唯一供給者。政府從兩頭壟斷土地市場(chǎng)，進(jìn)而進(jìn)行居間經(jīng)營(yíng)。在此情形下，集體土地的所有者為了追求較大的利潤(rùn)，違背法律規(guī)定，自行在自己所有的土地上建設(shè)商品房向他人出售。因此導(dǎo)致了所開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房成為非法，購(gòu)房者無(wú)法取得政府頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書。
從中國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)集體土地所有權(quán)制度的規(guī)定可以看出，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)并不具備完整的權(quán)益。無(wú)論是村集體還是農(nóng)民個(gè)人，從法律上都只有利用這些土地從事農(nóng)業(yè)的權(quán)利，要從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)則必須先出讓給國(guó)家，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。這種制度框架，把集體土地和國(guó)有土地劃分為兩個(gè)權(quán)益不平等的陣營(yíng)。而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地作為一種資產(chǎn)的商品價(jià)值逐步得到顯化。集體土地被征用的供給價(jià)格和土地的市場(chǎng)價(jià)格差距巨大，同時(shí)具有一定的被動(dòng)性。這種價(jià)值的顯化過(guò)程給殘缺的集體土地使用制度帶來(lái)了潛在的獲利機(jī)會(huì)，集體土地所有者受利益機(jī)制的驅(qū)動(dòng)產(chǎn)生了以超法律的形式主動(dòng)進(jìn)入土地供給市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)。[3]基于此，現(xiàn)行的法律制度或用地體制才是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本所在。
