日前，國土資源部副部長鹿心社就“貫徹土地利用總體規(guī)劃綱要，實行最嚴格土地管理制度”接受媒體專訪時表示：第一，小產權房不符合我國現行法律規(guī)定，不受法律保護；第二，要采取行之有效的措施，嚴禁小產權房進
日前，國土資源部副部長鹿心社就“貫徹土地利用總體規(guī)劃綱要，實行最嚴格土地管理制度”接受媒體專訪時表示：第一，小產權房不符合我國現行法律規(guī)定，不受法律保護；第二，要采取行之有效的措施，嚴禁小產權房進一步發(fā)展；第三，要深入研究，分類分析，采取針對性措施，化解歷史形成的小產權房問題。
鹿心社說，黨的十七屆三中全會提出了建立規(guī)范的農村土地管理制度，其中土地流轉是很重要的內容。國土資源部正和有關方面抓緊制定相應的辦法措施，最近會有一批相應文件陸續(xù)出臺。
小產權房已成大問題
小產權房，是指在農村集體用地、宅基地或農地上建設起來的房屋。由于中國農地不能流轉，小產權房一直被視為非法。目前，中國城市居民擁有的小產權房已占到村鎮(zhèn)房屋建筑總面積330億平方米的20%以上。在經濟不景氣之時，小產權房價格優(yōu)勢愈加明顯，比商品房便宜50%～70%，將給商品房帶來很大的沖擊。近期有網站調查數據顯示，深圳人有七成考慮買農民房。
事實上，涉及人數多達上百萬的小產權房早已成了管理層的一塊心病：一邊是18億畝耕地紅線碰不得，一邊是涉及民生的住房問題。
2008年8月，國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長張新寶表示，相關部門已對全國部分城市小產權房問題進行了抽樣調查，并已起草相關報告上報國務院。
報告內容顯示：對于在建、新建小產權房，一律嚴格查處、整頓；而對于已經形成規(guī)模性入住的小產權房，則要妥善予以處理。
由于現行《土地管理法》明確規(guī)定：“集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設。但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權發(fā)生轉移的除外。”農村集體土地只允許農村集體經濟組織自建自用，即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業(yè)或建住房，但不得出讓、轉讓或出租集體土地使用權，就是說集體建設用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個人的流轉行為是被法律禁止的。
因此，小產權房成為客觀并且成片存在的“灰色現實”。
政策或有松動可能
2008年10月9日十七屆三中全會的召開，全國上下都在密切關注決策層針對城鄉(xiāng)土地二元化制度的改革方案，是否會為解決小產權房這一歷史遺留問題提供參考依據。
據悉，早在今年3月召開的一次研討會上，不少學者就呼吁小產權房應當區(qū)別對待。可以列入歷史原因形成、規(guī)劃屬于建設用地、不涉及開發(fā)商介入成片商業(yè)開發(fā)這些范疇的小產權房，可以考慮將其合法化。
而所謂“歷史原因形成”，是指在現行《土地管理法》頒布實施以前建成的。因為在1998年8月修訂《土地管理法》和1999年5月國務院發(fā)布《嚴禁炒賣土地的通知》之前，相關法律并沒有明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農民住宅。有學者提出，將歷史形成的小產權房列入非法范圍，違背了立法應具有的連續(xù)性。
此外，部分學者提及，應注意把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共利益設施用地上的小產權房與宅基地上的小產權房區(qū)分開；把符合規(guī)劃合法開發(fā)的小產權房與違法開發(fā)的區(qū)分開；把城市規(guī)劃區(qū)內的小產權房與規(guī)劃區(qū)外的區(qū)分開。
但是，當土地改革的真正主角——農村集體建設用地流轉試點尚未實質推進的時候，倒是龍?zhí)住皳屃藨颉薄腔鹆窃男‘a權房，迫使決策層不得不率先出手，解決問題。小產權只是中國土地制度問題的冰山一角，與此同時推進的還有土地管理法的改革。中國土地制度的改革，從來不能給予過高的期望，在這個各方利益糾結難以理順的領域，我們似乎可以窺見中國體制改革的共性，而這恰是關注小產權房未來命運的價值所在。
在此，回顧小產權房政策的沿革是必要的：
2007年6月，原建設部發(fā)出購房風險提示，提醒購房者，以城鎮(zhèn)居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規(guī)定，也就是說，城鎮(zhèn)居民購買小產權房的行為沒有法律保護，也不具備法律效力。
2007年12月，國務院總理溫家寶召開國務院常務辦公會研究促進節(jié)約集約用地和依法嚴格管理農村集體建設用地問題，會議明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發(fā)。
2008年1月，國務院下發(fā)《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。通知指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
2008年1月，獲得“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)”身份的成都、重慶相繼下發(fā)文件，以不同方式試探小產權房合法化的工作。
2008年6月，北京市政府批轉北京市發(fā)改委相關文件，提出對于處在北京第一道綠化隔離帶區(qū)域內的農民就地上樓后，剩余的房屋，可以入市流轉。
2008年7月9日，國土資源部將有關小產權房的調查情況上報國務院，并提出相應解決與處置建議。
2008年7月15日，國土資源部下發(fā)通知，要求盡快落實農村宅基地確權發(fā)證工作，但同時明確指出，不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。
在一部分人看來，小產權房的存在是對法律尊嚴的挑戰(zhàn)，應本著“有法必依、執(zhí)法必嚴”的原則“圍剿”它，但問題也許不這么簡單。農村土地產權的集體所有性質是受《憲法》保護的，而《土地管理法》也并不禁止農村土地轉為城市建設用地，它所禁止的僅僅是不通過國家征地程序而由土地產權人自主決定將自己的土地供應到建設用地市場。
所以，我們還不能那么斷然地說：小產權房就是違法了。至少在筆者看來，小產權房的合法與否是一個可以討論的話題，而不是已經有了“標準”答案。
在北京、天津等城市的郊縣，一些內容大同小異的宅基地產權流轉正在低調展開。這就是各地響應國土資源部節(jié)約集約用地號召而開展的“宅基地換房”工作。
宅基地換房，是指在鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的規(guī)劃下，村莊整體拆遷，農民搬進統(tǒng)一建設的新樓房。農民住房進行統(tǒng)一規(guī)劃建設后，由于容積率提高、布局合理化，可以整理出部分空閑的宅基地。這部分通過節(jié)約集約用地節(jié)省出來的土地資源，可以根據實際情況，用于耕地保護、農村集體產業(yè)，或者通過上級政府獎勵相應的城市建設用地指標，部分轉為城市建設用地。
