商品房?jī)r(jià)太高 限制房適用房買不到 廉租房沒(méi)有份
最近的北京房屋交易市場(chǎng)，出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象，二手房市場(chǎng)里突然“刮起”了購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)的流行風(fēng)。記者近日從“我愛(ài)我家”了解到，根據(jù)他們最新的統(tǒng)計(jì)，近段時(shí)間到他們公司
的各個(gè)門店咨
詢和打算購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)事宜的購(gòu)房者明顯增加，而且，其中有馬上交易買賣意向
的購(gòu)買者達(dá)20%以上。
北京的“小產(chǎn)權(quán)二手房”短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)“走紅”的原因是什么？“我愛(ài)我家”專家分析，人們之所以想要選擇購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房乃是高房?jī)r(jià)下的一種無(wú)奈之舉。因?yàn)椋叛勰壳暗谋本┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)，新建商品房，遠(yuǎn)在四環(huán)、五環(huán)之外的樓盤竟然也能高達(dá)萬(wàn)元以上。“兩限房”、“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”等保障性住房，雖說(shuō)能夠緩解緊張的購(gòu)房需求。但是，人們要想真正得到實(shí)惠，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)還為時(shí)尚早。人們想要買房，卻又不想淪為“房奴”。在這種情況下，只好鋌而走險(xiǎn)，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋。
那么，什么是小產(chǎn)權(quán)二手房？購(gòu)買這樣的房屋有無(wú)危害？“我愛(ài)我家”專家解釋說(shuō)：
什么是小產(chǎn)權(quán)房屋？
簡(jiǎn)單解釋，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國(guó)家土地出讓金和使用稅(費(fèi))，由國(guó)家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒(méi)有國(guó)家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。
小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別是什么？
大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí),無(wú)需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán),它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。
小產(chǎn)權(quán)二手房包括哪些房屋？可以買賣嗎？
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購(gòu)公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對(duì)待。“已購(gòu)公房”，購(gòu)房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購(gòu)買房款的1％，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過(guò)渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會(huì)動(dòng)搖國(guó)家的土地制度。而對(duì)于“使用權(quán)”房來(lái)說(shuō)，上市出售則會(huì)有一線希望，因?yàn)椋瑖?guó)家也在一直提倡并做著改革試點(diǎn)的努力。
購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
第三，購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
記者了解到，根據(jù)政策，國(guó)家是不予支持消費(fèi)者購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋的，對(duì)此，購(gòu)房者要慎而為之。不要因?yàn)槭″X，或一味跟隨“潮流”而“貪小利、吃大虧”，得不償失。（徐曼）
