房產(chǎn)權(quán)即特定主體對(duì)房屋享有的所有權(quán)，而所有權(quán)屬物權(quán)的范疇，故房產(chǎn)權(quán)亦屬于物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)本來(lái)是不分大小，只有一種定義，但由于我國(guó)的一些特色，形成了社會(huì)上一些約定俗成的說(shuō)法，對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”在不同情況下有不同的解釋。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋叫大產(chǎn)權(quán)房;而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府甚至村委會(huì)發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)房，又叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
根據(jù)我國(guó)《土地管理法》和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地除外。”也就是說(shuō)，只有國(guó)有土地才可用于商品房開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商在履行合法開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上交給國(guó)家土地出讓金和使用稅(費(fèi))，再由國(guó)家發(fā)給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的商品房稱為大產(chǎn)權(quán)房。如果要使用農(nóng)村集體所有土地，則必須先經(jīng)過(guò)法定程序?qū)⑥r(nóng)村土地收歸國(guó)有，然后再行出讓，以國(guó)有土地使用權(quán)的形式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。未履行上述程序而直接進(jìn)行開發(fā)的房屋，因其并沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家房管部門的許可，自然無(wú)從頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，這種房屋被稱為小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于是包含有土地使用權(quán)，大產(chǎn)權(quán)房屋具備完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)。
根據(jù)房屋的建設(shè)是否具備合法的審批手續(xù)，又可將小產(chǎn)權(quán)房細(xì)化為兩種類型，第一種是經(jīng)所在縣級(jí)政府合法批準(zhǔn)后，集體經(jīng)濟(jì)組織在自有的非農(nóng)用地上修建的村民住宅用房，這些房屋在首先滿足集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房需求后尚有剩余，由該經(jīng)濟(jì)組織以自己名義將余房出售給本集體之外的人。該種房屋本身屬合法建筑，其上權(quán)益依法應(yīng)受法律保護(hù)。第二種是集體經(jīng)濟(jì)組織未經(jīng)任何審核批準(zhǔn)程序，擅自在其自有的農(nóng)用地上修建的房屋，該種房屋本身就屬于違章建筑，因而其上所附權(quán)益也無(wú)法受到法律的保護(hù)。
