小產權房不能辦理房證
小產權房是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
曹律師說：“和一般意義上的商品房相比，小產權房沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，小產權房價格一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。因此，不少購房者成了小產權房的追捧者。”
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，農民將房屋賣給城市 (論壇 新聞)居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。“但這并不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。”曹律師說。日前，國務院已作出部署，責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。“就小產權房問題，國務院要求所有在建及在售的小產權房必須全部停建和停售。”曹律師表示。
購買小產權房風險很大
曹律師表示，小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。曹律師說，“所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。”由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。“根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于乙方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。”曹律師說。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。同時，曹律師還表示由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
曹律師提醒購房者，千萬不要因為價格低廉而去鋌而走險，在選房時，一定要慎重! 年一度的春季房交會即將來臨，面對房價的居高不下，很多購房者準備“鋌而走險”，選擇購買小產權房。一邊是明令停建、停售，一邊是瘋狂銷售，這就是目前小產權房的尷尬處境。本報藍絲帶律師曹海軍提醒廣大購房者，由于小產權房不受法律保護，因此在選購小產權房之前一定要謹慎行事!
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