城里人買小產(chǎn)權(quán)房的法律分析
(一)小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念
我國法律并沒有規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房，“小產(chǎn)權(quán)房”只是一個民間的說法，經(jīng)常被大家作為依據(jù)援引的，往往都是相關(guān)部門的一些政策。
民間上所說的小產(chǎn)權(quán)房指的是建在農(nóng)村集體所有土地上的房子，主要是公寓型樓房。
近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，以及國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導(dǎo)致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)樓房層出不窮。其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價款購買的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)樓房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買，由此，與小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的糾紛卻頻頻出現(xiàn)在訴訟領(lǐng)域。我們?nèi)绻ㄟ^案例來研究小產(chǎn)權(quán)房的問題，就會發(fā)現(xiàn)一律說買小產(chǎn)權(quán)房有效或無效似乎都有失偏頗;而在能否成為小產(chǎn)權(quán)房主的過程中，是否具有小產(chǎn)權(quán)房所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份是個至關(guān)重要的問題。
(二)案例簡述
2005年12月，王某強(qiáng)所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會跟王某強(qiáng)簽了房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王某強(qiáng)得到兩套二居室樓房。
王某強(qiáng)妻子曾經(jīng)的同事孫林(化名)，聽說王某強(qiáng)拆遷得了兩套房子，就與王某強(qiáng)協(xié)商購買其中的一套。王某強(qiáng)一想，反正也住不了這么多房子，賣了還能賺點錢。
雖然王某強(qiáng)是農(nóng)村戶口，孫林是城鎮(zhèn)戶口，但王某強(qiáng)所在的村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有做出禁止性規(guī)定，對王某強(qiáng)賣房的事情也表示不予干涉。
2006年1月，王某強(qiáng)與孫林簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：王某強(qiáng)為原房屋產(chǎn)權(quán)人(小產(chǎn)權(quán))。經(jīng)雙方協(xié)商，產(chǎn)權(quán)人王某強(qiáng)愿將本套房屋的所有權(quán)賣給孫林。本房屋的出售價格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，買受人應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯挠嘘P(guān)制度和規(guī)定。隨后，王某強(qiáng)與孫林履行了該合同，房款兩清。
房子賣了以后，當(dāng)?shù)氐姆績r卻一路飆升。
2008年4月，王某強(qiáng)以國家禁止城市居民購買農(nóng)民房屋，且孫林是城市居民，故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無效合同為由，起訴要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，讓孫林騰房。
孫林對于被訴一事認(rèn)為，簽訂合同時，雙方明知該樓房是小產(chǎn)權(quán)房。而且，雙方簽訂合同時是完全自愿的，房屋已經(jīng)交付完畢;經(jīng)過兩年的時間，該房子已經(jīng)有很大的升值。孫林辯稱：“王某強(qiáng)是受利益驅(qū)動才起訴我。法律不應(yīng)支持這種見利忘義、背信毀約的行為。我保留進(jìn)一步追究王某強(qiáng)的濫用訴權(quán)的行為給我造成的經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利。”
(三)庭審解讀
庭審中，法官問孫林房屋的現(xiàn)狀如何，孫林氣憤地說：“我買房后進(jìn)行了簡單裝修就把房子出租了。王某強(qiáng)想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說他才是真正的房東，要把租我房的人趕走?，F(xiàn)在，租房的人都不交房租了。”
自愿買賣小產(chǎn)權(quán)房被法院認(rèn)可
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，王某強(qiáng)與孫林在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時，已經(jīng)明知該房屋為小產(chǎn)權(quán)樓房;對小產(chǎn)權(quán)樓房是否可以轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會并沒有具體的限制性規(guī)定。王某強(qiáng)與孫林在雙方自愿基礎(chǔ)上簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，內(nèi)容并未損害國家、集體及第三方的合法權(quán)益，且雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務(wù)，該合同所約定的內(nèi)容已實際履行完畢。在此情況下，王某強(qiáng)要求確認(rèn)其與孫林簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效、孫林退房的請求，理由不充分，對其訴訟請求，法院不予支持。法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告王某強(qiáng)的訴訟請求。
