“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。
《憲法》中規定的土地所有形式只有全民所有和集體所有。而且按照現行的《土地管理法》，宅基地屬于農村集體經濟組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。因此，“小產權房”實際上是不合法的。
據調查，從北上廣等一線城市到二三城市，再到縣市鄉鎮，幾乎都存在著集中成片的小產權房。鄭州的小產權房多數集中在三環四環城鄉結合部附近，大多是村集體組織或農民自行組織建造的商品房，也有開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋。有數據顯示，到2013年年底，全國小產權房面積已逾66億平方米，有超過8000多萬居住者，已經形成了一個龐大的市場。小產權房“權”歸何處成了很多人關心的問題。
但國土資源部有關負責人26日表示,不動產登記是按物權法要求,依法保護不動產權利人權益的行動,不可能登記不合法的東西。我國現行法律法規條文明確,世界上普遍實施土地用途管制。“所以‘小產權房’不可能予以登記,更不可能通過合法登記‘漂白’。”
小產權房“轉正”需先修法
從2013年十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，建立城鄉統一的建設用地市場起，小產權房可能“轉正”的消息就一直甚囂塵上，但專家表示，小產權房要想“轉正”，必須先修改法律，這是其面臨的最大障礙。
在實際操作過程中，“小產權房”的轉正也面臨很多具體問題。“如果‘轉正’，那之前買賣‘小產權房’的行為如何界定和處罰?這肯定是違法行為，如果簡單的‘轉正’，就等于承認了之前的違法行為。”北京市房協秘書長陳志說。此外，他認為，“小產權房”如果轉正，那勢必還要采取補交土地收益等方式補交一定的價款，那么補交的金額標準多少，時限界定在哪里?這些都需要明確。
經濟學家華生認為，小產權房不符合法治國家的精神，如果小產權房轉正那就是在鼓勵違法，讓人產生法不責眾的錯覺。能蓋小產權房的農民不是廣大農村的絕大多數農民，而是城中村和城郊的原住民。在用途和規劃管制下，規劃就是錢，原住民的土地無權自由流轉入市獲益，否則，既破壞了社會公正，也是對占人口絕大多數的外來進城農民利益的擠壓和傷害。
