根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。那么小產(chǎn)權房有哪些特點呢，小產(chǎn)權房的法律屬性如何呢?
一、小產(chǎn)權房有哪些特點
小產(chǎn)權房是相對于具備完整產(chǎn)權的大產(chǎn)權房而言的。作為小產(chǎn)權房，其特點也是相當明顯。而這些特點，也在一定程度上對小產(chǎn)權房的擁有者或者購買者產(chǎn)生特定的影響。小產(chǎn)權房主要有以下幾個特點：
1、價格優(yōu)勢明顯
小產(chǎn)權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區(qū)甚至遠郊區(qū)，本身土地價值比較低。再加上不必繳納國有土地出讓金和相關稅費，因而小產(chǎn)權房建設的土地成本極低。
2、產(chǎn)權不完整
小產(chǎn)權房并不是真正意義上的商品房，不能上市交易，而且國家也不承認并不予辦理過戶登記手續(xù)。此外依照相關法律政策規(guī)定，小產(chǎn)權房買賣合同屬于無效合同，農(nóng)民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不能得到法律認可和保護，不能辦理土地使用權證、房屋產(chǎn)權證、契稅證等合法手續(xù)。沒有“二證”，既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來講，小產(chǎn)權本質(zhì)上是無產(chǎn)權。
3、不合法性
小產(chǎn)權房建設在農(nóng)村集體土地之上，不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。農(nóng)村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權房買賣合同本身是無效的，小產(chǎn)權房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權證或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。
4、法律風險大
利用國有土地從事商品房開發(fā)建設，需要具備“五證”，即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證和商品房預售許可證。而小產(chǎn)權房開發(fā)建設很多是村民個人、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體或一些房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)不完全具備的公司投資建設的，也沒有經(jīng)過規(guī)劃、國土、建設等主管部門審批，在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題。
更重要的是，由于缺乏房屋產(chǎn)權證和土地使用權證，小產(chǎn)權房購買者的權益不能得到法律有效保護，根據(jù)《土地管理法》、《合同法》、《物權法》相關規(guī)定，小產(chǎn)權房買賣合同屬于無效合同，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制，相關權益難以得到保障。這些都是非常重大的隱患和風險。
二、小產(chǎn)權房的法律屬性如何
“小產(chǎn)“小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”“集體產(chǎn)權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權。說的再直白一些，“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。“小產(chǎn)權房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。
首先應當明確的是小產(chǎn)權房只要依法辦理了相關審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許小村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是小產(chǎn)權房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。
