所謂“小產權房”，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
從價格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%;從住房形態看，一樣是普通住宅;從建設手續看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監督檢驗。
小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。
常見的小產權房種類一般可以細分為三種：普通小產權房、鄉產權房、軍產權房。
普通小產權房：這類產權房大多是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子，其特質是產權不滿70年，無房產證。銷售的形式不是出售，而是出租 ，所簽合同一般也為租賃合同。
鄉產權房：這類產權房是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買。“鄉產權房”一般 具備完整的70年產權，有房屋產權證。但該房屋產權證的辦法單位多為鄉政府 或村政府，不具備完整的房屋產權，部分房屋產權證甚至不具備法律效應。
軍產權房：軍產權房目前尚無明確規范的定義，一般是指在軍隊使用的土地上開發建設所有權歸軍隊所有的房屋。軍產房一般是部隊出地皮，開發商出資金來蓋，利益共享。軍產權房的購買手續簡單，不交契稅，通常為70年使用權;過戶時手續簡單，交少許過戶費，不用交個稅。但嚴格意義上來說，法律 是不允許軍產房買賣的，所以通過特殊渠道購買到軍產房，在一定層面上來說是不合法的，房屋的權益也不受法律所保護的。
小產權房的共同特點有哪些?
一、集體土地建設的房屋。“小產權房”最重要的特點就是在集體土地上 開發的房屋，我國現行法律法規規定，農村土地一般歸農村集體所有，如果要在農村集體土地上進行商品房開發并公開向社會銷售，必須先經國家征收，把 集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發商，開發商向國家交納土地出讓 金等稅費后，才能進行開發建設。
二、沒有“五證”。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發的條件，“五證”齊全，即國有土地使用證、規劃許可證、規劃工程許可證、施工許可證、商品房預(銷)售許可證。而“小產權房”由于缺乏國有土地使用證，也 就談不上規劃許可證等“四證”。
三，價格便宜。“小產權房”好賣，最主要的是其售價相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因為它不含征用土地費、土地出讓金及各種稅費等費用，所以價格低廉。
四、無合法產權。小產權房無法進行房屋產權登記，不能辦理房屋所有權證。城市居民購買“小產權房”，無法在房屋登記機構辦理房屋登記，領取房 屋所有權證書。
五、開發違規較多。開發“小產權房”，不像開發商品房那樣嚴格，大多是村或無開發資質的公司自己開發，有的是建設公司開發，也有的是一些單位或個人參與開發，缺乏開發的必備資質和公司營業條件，房屋設計及建筑質量 得不到保障。
