2009年12月，張勇（化名）所在的村進(jìn)行舊村改造，張勇得到兩套二居室。張勇的同事李凱(化名)聽說張勇拆遷得了兩套房子，就與張勇協(xié)商購買其中的一套。雙方于2010年2月簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：張勇為原房屋產(chǎn)權(quán)人(小產(chǎn)權(quán))，愿將本套房屋的所有權(quán)賣給李凱。本房屋的出售價格為154000元。
房子賣了以后，當(dāng)?shù)氐姆績r卻一路飆升。2012年10月，張勇以國家禁止城市居民購買農(nóng)民房屋，李凱因為是城市居民，故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無效合同為由，起訴要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，讓李凱騰房。
法院判決
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，原被告雙方是在雙方自愿基礎(chǔ)上簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，其內(nèi)容合法，且已各自履行了全部合同義務(wù)。在合同約定的內(nèi)容已實際履行完畢的情況下，原告張勇要求確認(rèn)其與被告李凱簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效、要求被告李凱退房的請求，理由不充分，對其訴訟請求，法院不予支持。法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告張勇的訴訟請求。
律師分析
近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，以及國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導(dǎo)致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)樓房層出不窮。其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價款購買的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)樓房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買。隨著小產(chǎn)權(quán)樓房的升值，部分賣房人在利益的驅(qū)使下，起訴要求確認(rèn)雙方的買賣合同無效，讓買房人退房。
對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)樓房的效力問題，目前尚沒有任何一部法律對此作出明確的規(guī)定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒有明文規(guī)定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類案件時需要綜合考慮以下幾個因素：一、當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、公序良俗原則；二、是否存在導(dǎo)致合同無效或者可撤銷的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內(nèi)容；三、基層組織比如村委會、黨支部的意見。由于我國實行村民自治，因此，村民委員會的意見至關(guān)重要。
雖然，在一定條件下購買小產(chǎn)權(quán)房有效，但是，郝雄偉律師還是要特別提醒廣大消費者盡量不要購買小產(chǎn)權(quán)房，切勿貪小便宜吃大虧。
律師提醒
1.城市居民或非同一集體經(jīng)濟(jì)組織購買農(nóng)村所謂“村產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房是不合法的，這種房屋雖然價格便宜，但風(fēng)險非常大，廣大讀者在購買時一定要慎重。
2.集體土地上建造的房屋，以“廉租房”、“公租房”、“集資房”、“新農(nóng)村工程房”、“新居工程房”等名義，或變相以租代售進(jìn)行房屋交易，因無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，合同效力無法補正，所以這些房屋買賣交易的合法性并不受法律保障。
3.任何開發(fā)公司或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府向城市居民或非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員頒發(fā)的房屋“所有權(quán)證”或“集體土地使用權(quán)證”不具有合法性，一旦出現(xiàn)糾紛，購房者的權(quán)益很難得到保障。
