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對(duì)婚戀中的男女房產(chǎn)問題涉訴常見幾種情形解答
【情形1】婚前一方替另一方交納房貸月供款時(shí)，房產(chǎn)應(yīng)如何分割？
【案例1】李先生在戀愛期間拿出自己積攢的20萬(wàn)元作為首付款，并通過(guò)個(gè)人按揭貸款方式購(gòu)買了一套總價(jià)值60萬(wàn)元的商品房。李先生拿到新房鑰匙后，其女友王小姐也搬進(jìn)新居，并在同居期間每月從自己的工資卡中出資2000元和李先生共同承擔(dān)了這套房子的月供款。一年后兩人因性格不合而分手。問：房產(chǎn)如何分割？
【分析解答】由于該房產(chǎn)系由李先生個(gè)人簽約出資購(gòu)買，且李先生在購(gòu)房時(shí)并未與王小姐領(lǐng)取結(jié)婚證建立婚姻關(guān)系，因此，該套房屋屬于李先生的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非共有財(cái)產(chǎn)。
【情形2】婚前一方用另一方的名義買房，房產(chǎn)應(yīng)如何分割？
【案例2】倩倩與建國(guó)在大學(xué)期間相戀，2002年畢業(yè)后即共同租房居住。2004年兩人用共同積攢的8萬(wàn)元作為首付款，以倩倩的名義購(gòu)買了一套二手房。房產(chǎn)證剛拿到手不久，建國(guó)在廣州出差期間結(jié)識(shí)了新的女友。之后建國(guó)因調(diào)入廣州工作而決定與倩倩分手。倩倩傷心之余，拒不承認(rèn)建國(guó)的購(gòu)房出資。問：建國(guó)能分割該房產(chǎn)嗎？
【分析解答】由于房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人為倩倩，因此，建國(guó)是無(wú)權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的。對(duì)于購(gòu)房首付款中由建國(guó)出資的部分，應(yīng)屬于倩倩對(duì)于建國(guó)的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)由倩倩予以返還。
【情形3】婚前一方出資裝修另一方的房屋，房產(chǎn)如何分割？
【案例3】唐先生出資50萬(wàn)元以自己的名義購(gòu)買了一套商品房準(zhǔn)備和張女士結(jié)婚用，張女士出資10萬(wàn)元對(duì)該套房屋進(jìn)行了裝修。之后兩人因感情不和終止了戀愛關(guān)系，張女士要求分割16的房產(chǎn)份額或者由唐先生返還其10萬(wàn)元裝修款。但唐先生認(rèn)為張出資裝修是雙方戀愛期間的一種自愿行為，屬于張對(duì)其個(gè)人的贈(zèng)與，因此既不同意分割房產(chǎn)也不同意返還裝修款。問：張女士有權(quán)分割房產(chǎn)或取得裝修款嗎？
【分析解答】該套商品房屬于唐先生的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，張女士出資裝修的行為，是對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的附合添附行為，物化到不動(dòng)產(chǎn)上的動(dòng)產(chǎn)價(jià)值仍歸不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人所有。因此，本案中的房產(chǎn)不屬于共同財(cái)產(chǎn)，因此不涉及財(cái)產(chǎn)分割的問題。在戀愛關(guān)系終止時(shí)，由于存在張女士替唐先生支付裝修款的事實(shí)，唐作為受益人，沒有合法根據(jù)取得利益，張女士造成損失，且兩者具有因果關(guān)系，故唐的行為構(gòu)成不當(dāng)?shù)美z人的關(guān)系構(gòu)成民法上的不當(dāng)?shù)美畟藭r(shí)應(yīng)受我國(guó)《民法通則》的調(diào)整。即張女士享有債權(quán)，而唐先生承擔(dān)債務(wù)。因此，張女士有權(quán)要求唐先生將其支付的裝修款返還。
【情形4】婚前雙方共同出資購(gòu)買的房屋，出售后所得價(jià)款應(yīng)如何分割？
【案例4】王女士離婚后和趙先生確立了戀愛關(guān)系，并打算一年后結(jié)婚。趙先生看中了在三環(huán)路旁新開盤樓盤中的一套商品房，希望和王女士共同出資購(gòu)買，用做兩人結(jié)婚的新房。王女士表示同意，提出以雙方的名義共同購(gòu)買。但趙認(rèn)為，自己已用本人的名義和開發(fā)商簽訂了《認(rèn)購(gòu)書》，再更改姓名不太方便。王女士考慮到離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)分割的痛苦經(jīng)歷，堅(jiān)持和趙簽署了一份出資協(xié)議，主要內(nèi)容是“雙方分別出資50萬(wàn)元以趙的名義共同購(gòu)買商品房一套，該商品房屬于雙方共同所有。”之后，雙方到售樓處以趙的名義簽署了《商品房買賣合同》并交齊了100萬(wàn)元的購(gòu)房款。半年之后房屋交付，此時(shí)兩人卻因故分手。趙將新房出售后得款140萬(wàn)元，同時(shí)趙在售房時(shí)交納了營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)共計(jì)約8萬(wàn)元。王女士要求趙退還出資款并支付增值部分價(jià)款，但趙只同意退還其出資款并支付利息，不同意支付房屋增值款。問：140萬(wàn)元的購(gòu)房款應(yīng)如何分割？
【分析解答】該套房屋系由雙方共同出資購(gòu)買，且王女士提供的協(xié)議證明雙方明確約定了房屋屬于雙方共同所有，故王女士的50萬(wàn)元不屬于其對(duì)于趙先生的借款，而是共同出資款，房屋的增值系雙方共同的投資行為所形成，因此，趙先生應(yīng)將140萬(wàn)元售房款在扣除8萬(wàn)元稅費(fèi)后，將全部收入132萬(wàn)元分給王女士一半，即66萬(wàn)元。
【情形5】婚前一方擅自出售雙方共同出資，購(gòu)買的房屋的行為是否有效？
【案例5】張男與許女戀愛期間分別出資20萬(wàn)元，購(gòu)置了一套40萬(wàn)元的房屋。考慮到許女還有作為無(wú)房戶從單位承租公房的可能，于是，倆人決定以張男的名義購(gòu)房。但許女感覺到這樣做不太踏實(shí)，于是經(jīng)其提議，倆人簽署了一份出資協(xié)議，約定以張男的名義購(gòu)買的房屋屬于倆人共有，各占50％的份額。一年后倆人未及結(jié)婚便告分手。許女向張男催要自己的20萬(wàn)元出資款時(shí)，張男一直拖著不辦。忽然有一天張男電話告知許女房產(chǎn)已出售，得款30萬(wàn)元，許女緊接著收到了張男向李朋售房的《房屋買賣合同》的復(fù)印件和15萬(wàn)元匯款單。后經(jīng)了解，該套房屋所在區(qū)段的同類房屋價(jià)格應(yīng)在50萬(wàn)元左右。許女覺得非常蹊蹺，便打電話給李朋核實(shí)其實(shí)際買價(jià)，但李朋一口咬定就是合同上的價(jià)款。這讓許女惱火不已，認(rèn)為自己的5萬(wàn)元不能白白打了水漂。問：能不能通過(guò)訴訟請(qǐng)求判令張男的售房行為無(wú)效呢？
【分析解答】許女想主張售房行為無(wú)效難度很大。即使許女提起訴訟，法院也很難判處張男的售房行為無(wú)效。因?yàn)椋m然對(duì)內(nèi)而言，該套房屋屬于倆人共有，張男在處理該房屋時(shí)應(yīng)征得許女同意。但對(duì)外而言，按照產(chǎn)權(quán)證的記載，張男是該套房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，其是有權(quán)出售房屋的，其與李朋的買賣行為已經(jīng)完成，并經(jīng)登記主管機(jī)關(guān)辦理了房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，因此，李朋會(huì)被視為善意第三人而給予保護(hù)。除非許女能夠提供有效證據(jù)證明：李朋在明知該房共有的情況下，而與張男惡意串通后，以明顯不合理的低價(jià)購(gòu)得房屋，否則法院會(huì)判決張男與李朋簽署的《房屋買賣合同》是合法有效的。由于許女和張男簽署的出資協(xié)議，證明倆人是共同出資購(gòu)買房屋，而不是借款給張男購(gòu)買房屋。故許女不能按照借款方式直接要回自己的出資款，而只能享有投資形成的收益。從許女挽回?fù)p失的救濟(jì)方式上考慮，其只能從未經(jīng)其他共有人同意，擅自處理共有財(cái)產(chǎn)給其他共有人造成損失的角度，以財(cái)產(chǎn)損害賠償為案由向法院起訴張男，請(qǐng)求法院根據(jù)其提供的房屋價(jià)格評(píng)估報(bào)告判令張男賠償實(shí)際損失，但其必須提供有效證據(jù)。
現(xiàn)實(shí)生活中，未婚男女共同貸款買房，通常表現(xiàn)為以下幾種情況：一是雙方各自按一定比例出資，共同支付房屋首付款，然后一起承付房屋每月的貸款；二是由男方或女方一方單獨(dú)出資支付房屋首付款，房屋貸款則由雙方共同承擔(dān)；三是由男女雙方或一方的父母出資支付房屋首付款，而子女兩人僅需在婚前或婚后共同向銀行承擔(dān)該套房屋的還貸義務(wù)。在這三種不同情形下，如果購(gòu)房的情侶因種種原因尚未結(jié)婚就分手，或者雙方已經(jīng)領(lǐng)取了結(jié)婚證卻又打算離婚的，該套房屋及其有關(guān)出資、房屋貸款的最終處置等都會(huì)產(chǎn)生不同的法律后果。而且，在購(gòu)買房屋時(shí)，房產(chǎn)證上究竟登記了幾個(gè)人的名字，也將使男女雙方在分配房屋等有關(guān)標(biāo)的物時(shí)，承擔(dān)不同的法律責(zé)任。