近日住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。通知明確:住房套數依據擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數量認定。對于在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中其家庭已登記有成套住房的、已利用貸款購買過住房的、貸款人通過盡責調查核實已有住房的借款人，或不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策。通知確立了二套房“認房兼認貸”的原則。
政策的嚴厲程度可謂前所未有，但仍有購房者想方設法鉆空子并企望規(guī)避法律風險。這成為了熱點話題。
二套房政策:有漏洞可以鉆?
為了降低二套房高于基準利率1.1倍的高昂利率成本，一些購房者在“看漲”預期或迫切需求下，向中介、銀行、專業(yè)人士咨詢對策，更有人網上求“妙方”:
“2005年12月本人單獨貸款購買了一套房子，房產只是我一個人的，2008年7月我結婚。假設一，如果我把我現在的房子賣掉并還清剩余貸款之后，再貸款買房子，算二套房嗎?假設二，按假設一賣掉之后，以我老婆的名義買呢?假設三，本人結婚未滿3年，假設我們馬上‘離婚’后，再以我老婆名義買呢?新政策雖然出了，但自己又不懂，麻煩各位達人解囊相助。”
對于前兩種情況，一些熱心網友給予了非“二套”的回答，而“假離婚”的做法引起了巨大爭議。對此，一位婚姻事務律師表示，若正式走完法律程序，“假離婚”就是真離婚。若有一方反悔，不免要承擔財產損失的不利后果。因為離婚后再復婚，由于倉促離婚協(xié)議難免不明確，一些本應共有的財產可能在復婚時就變成一方婚前財產，還比如以上網友所咨詢的婚前房產離婚時就只能認定為男方婚前財產，明顯不利于另一方。更有甚者，一方蓄意假戲真演，另一方就很可能“賠了夫人又折兵”。
婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房，“假離婚”還能奏效么?一些銀行人士表示，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查到當事人的貸款記錄，即便離異后房產判給另一方，這一方再貸款購房時也會被認定為二套房，因此這種情況下“假離婚”并不能規(guī)避二套房新政。
“另辟蹊徑”:后果挺嚴重
二套房認定的每種情形似乎都能被鉆空子，針對住房登記系統(tǒng)尚未全國聯網，核實不容易的情況，一些人想出如下法子:為買房不按二套房算利息，戶口在異地的，夫妻回原籍出具單身證明;或不能提供稅單和社保證明的，支付費用讓其公司幫助開具收入證明、補繳社保……
“這些行為屬于出具虛假證明騙貸。”北京市盈科律師事務所陳曉華律師明確指出:“一般購房借款合同，大多會規(guī)定違約條款。如果因購房人出具了虛假證明被銀行拒絕貸款，導致不能履行購房合同，則購房人要承擔違約責任。而目前很多購房合同違約金很高，有些多達房價的20%。舉例說，購買價格為200萬元的房屋，由于購房人違約，則購房人除了要賠償賣方在締約過程中的所有損失，還得支付40萬元的違約金。”
“即使是成功貸款了，但后來銀行查出是出具虛假證明以獲得貸款的，銀行還有權利要求解除合同，并要求提前還貸。”陳曉華律師補充。通知明確:“如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。”這意味著這種不誠信行為將會被銀行記錄在案，而且影響日后包括消費貸款等融資活動。
那么，如果不向銀行貸款，借助其他“民間金融機構”呢?據銀監(jiān)會辦公廳公布的就《防范金融風險警惕非法“貸款廣告”》答記者問一文的說明:“根據《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第十九條、第四十四條，《非法金融機構和非法金融業(yè)務活動取締辦法》第四條、第十八條等規(guī)定，未經批準擅自從事發(fā)放貸款活動的，為‘非法金融業(yè)務活動’。個人或企業(yè)擅自設立銀行業(yè)金融機構或者非法從事銀行業(yè)金融機構業(yè)務活動的，將被依法取締;構成犯罪的，將被依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，將會受到行政處罰。因參與非法金融業(yè)務活動受到的損失，由參與者自行承擔。”
