很多購(gòu)房者在置業(yè)過(guò)程遇到過(guò)各種房屋質(zhì)量問(wèn)題，解決起來(lái)真是千難萬(wàn)險(xiǎn)，上了很多火，耗費(fèi)許多時(shí)間和精力，最終也找不到圓滿解決的途徑。在"3·15"來(lái)臨之際，記者采訪了大連市律師網(wǎng)、北京市融商律師事務(wù)所馬文龍律師，他向記者講述了很多發(fā)生在大連的有關(guān)房屋質(zhì)量的經(jīng)典案例，購(gòu)房者可以通過(guò)這些案例了解一下遇到這些問(wèn)題時(shí)如何正確維權(quán)。
房屋質(zhì)量涵蓋范圍很廣
房屋質(zhì)量范圍包括：地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、其他土建工程、電氣管線、上下水管線、安裝工程、供熱、供冷等，以及近幾年涌現(xiàn) 出來(lái)的空氣污染、噪聲污染等。其中常見(jiàn)的有：房屋滲漏水、墻面裂痕、天花板開(kāi)裂、地面空鼓、墻皮脫落及危害居住者的生命安全及身體健康等。
典型案例
墻體開(kāi)裂、滲水漏水、透寒……是退房?還是找建筑商維修?
據(jù)馬律師介紹，近兩年，在他接觸到的房地產(chǎn)相關(guān)糾紛中，房屋質(zhì)量問(wèn)題始終是焦點(diǎn)，幾乎可以說(shuō)是“名列前茅”。而在房屋質(zhì)量問(wèn)題中，又以墻體開(kāi)裂、滲水漏水、透寒等現(xiàn)象最為突出，這樣的糾紛可謂層出不窮。
案例1：樓板斷裂
張先生在辛寨子附近購(gòu)買了一套商品房，交房后不長(zhǎng)時(shí)間就出現(xiàn)樓板斷裂的情況，經(jīng)鑒定結(jié)論為不影響結(jié)構(gòu)性安全，可以修復(fù)。但是張先生還是想退房，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)這兩年在外面租房的費(fèi)用。
案例2：墻面漏水
李女士購(gòu)買的現(xiàn)房剛一年多時(shí)間，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)外墻面漏水，一下雨就大量向室內(nèi)淌水，找物業(yè)公司維修也不管，她現(xiàn)在想找開(kāi)發(fā)商退房。
案例3：未做防水
旅順口區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)一處樓盤質(zhì)量也存在嚴(yán)重問(wèn)題，主要有衛(wèi)生間未作防水、地?zé)嵛醋鞣浪⒎课萃负⑿l(wèi)生間沒(méi)有排風(fēng)等質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者找到開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)關(guān)于房屋質(zhì)量的問(wèn)題應(yīng)該去找建筑商，建筑商與開(kāi)發(fā)商有合同，這些質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)由建筑商負(fù)責(zé)……
律師解析房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，兩種情況可退房
房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，很多購(gòu)房者首先想到的是退房，因此他們對(duì)哪種情況能夠退房比較關(guān)注。馬律師解釋，房屋質(zhì)量有問(wèn)題，有兩種情況可以退房。
一是，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。主體結(jié)構(gòu)包括地基基礎(chǔ)工程、建筑地上主體部分。購(gòu)房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，如果不能出示，則說(shuō)明該工程未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格。即使開(kāi)發(fā)商能夠提供《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，但當(dāng)房屋交付后，經(jīng)相關(guān)鑒定部門鑒定房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，購(gòu)房者仍可主張權(quán)利。
二是，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。房屋質(zhì)量包括主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、電氣管線、上下水管線、供熱等，空氣污染、噪聲污染等也在其范圍內(nèi)。具體來(lái)說(shuō)，房屋滲漏水、墻面裂痕、天花板開(kāi)裂、地面空鼓、墻皮脫落等就是較為常見(jiàn)的情況。
案例診斷：張先生和李女士的房屋經(jīng)鑒定后可判斷能否退房
馬律師介紹，以上案例中的張先生的房屋鑒定結(jié)果為不影響結(jié)構(gòu)安全，沒(méi)有達(dá)到解除合同的程度，但對(duì)于租房以及其他方面的損失可以要求開(kāi)發(fā)商賠償;而李女士的房屋也要看這種漏水有沒(méi)有達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住的程度，如果達(dá)到了就可以要求解除合同并要求賠償損失。
律師解析驗(yàn)房時(shí)應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供“兩書一表”
購(gòu)房者拿到鑰匙后，除了對(duì)住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行及房屋各主要方面逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，同時(shí)有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商出示并提供商品房買賣合同第八條規(guī)定的證明文件和《建筑工程竣工驗(yàn)收登記備案表》、房地產(chǎn)管理測(cè)繪部門實(shí)測(cè)房屋面積數(shù)據(jù)、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》等證明文件，開(kāi)發(fā)商未提供的，購(gòu)房者有權(quán)拒收房屋。
《住宅質(zhì)量保證書》是購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任的有效憑證，交付使用的房屋如果存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
案例診斷：“房屋質(zhì)量問(wèn)題去找建筑商”的說(shuō)法沒(méi)有法律依據(jù)
針對(duì)上述案例中開(kāi)發(fā)商將責(zé)任推到建筑商身上的問(wèn)題，馬律師說(shuō)：“在保修期內(nèi)房屋質(zhì)量有問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。合同具有相對(duì)性，開(kāi)發(fā)商與建筑商的糾紛，與購(gòu)房者沒(méi)有對(duì)應(yīng)性，開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法沒(méi)有法律依據(jù)。而保修期后的房屋維修的公共設(shè)施、設(shè)備、公用房屋等則可以動(dòng)用住房維修基金。 ”
律師提醒房屋質(zhì)量問(wèn)題不能全找物業(yè)公司
很多購(gòu)房者在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)無(wú)法找到開(kāi)發(fā)商，而往往將對(duì)開(kāi)發(fā)商的不滿遷怒于物業(yè)公司，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。實(shí)際上，物業(yè)公司和業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司互相之間沒(méi)有承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)，因此，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題不能全找物業(yè)公司。
