延期交房 要求索賠的方法
張先生于2004年底購(gòu)置了一套房產(chǎn)，合同約定2006年3月1日交房。可時(shí)到今日開(kāi)發(fā)商依然沒(méi)有交房。張先生想到了在購(gòu)房合同中有開(kāi)發(fā)商延期交房的賠償條款，詢問(wèn)索賠的有關(guān)事宜。
細(xì)讀合同中延期交房條款
張先生說(shuō)，自己當(dāng)初簽訂的購(gòu)房合同中關(guān)于延期交房的條款是這樣的：“出賣(mài)人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，從合同約定交接的第31天起，按同期流貸利率向買(mǎi)受人交付利息；逾期超過(guò)60天后，出賣(mài)人按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的百分之十向買(mǎi)受人支付違約金，并繼續(xù)履行合同。”張先生問(wèn)，應(yīng)當(dāng)如何理解這個(gè)條款。
律師認(rèn)為，以張先生為例，約定的交房日期是3月1日，如果到3月30日，依然沒(méi)有交房，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)從3月31日起，支付給張先生違約金。金額為：（累計(jì)已付款×當(dāng)時(shí)流貸年利率×延期交房的天數(shù)）/365，而如果到了4月29日開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房，張先生便有權(quán)向其索取金額為自己目前已付房款總額的10%的違約金。需要注意的是，對(duì)于貸款買(mǎi)房者，“累計(jì)已付款”就是房屋的總價(jià)；而對(duì)于與開(kāi)發(fā)商約定分期付款的業(yè)主則應(yīng)按照當(dāng)時(shí)交給開(kāi)發(fā)商的部分房款金額為計(jì)算賠款的基數(shù)。
延期交房借口不能成立
在張先生與開(kāi)發(fā)商交涉過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商說(shuō)自己是為了使房子更為“精益求精”才延期交房，因此認(rèn)為自己不算“違約”。對(duì)此，律師指出，在《合同法》約束下，不可能隨便找來(lái)一個(gè)借口就逃避合同條款中已產(chǎn)生法律效力的約定。出現(xiàn)了出賣(mài)人不能按照合同中約定的日期、約定的交付條件向買(mǎi)受人交付房屋的情況，除非其符合合同中規(guī)定的不視為延期交房的情形或開(kāi)發(fā)商無(wú)法掌控的情況，否則都必須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
張先生還告訴記者，開(kāi)發(fā)商曾通知業(yè)主領(lǐng)取鑰匙。他擔(dān)心，如果自己去取了鑰匙，會(huì)構(gòu)成對(duì)延期交房這一事實(shí)的“默認(rèn)”，從而失去了相關(guān)的索賠權(quán)利。針對(duì)這種疑慮，律師指出，業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并不代表放棄自己對(duì)開(kāi)發(fā)商追究延期交房違約責(zé)任的權(quán)利的放棄，所以業(yè)主大可放心支取鑰匙。
