在房地產(chǎn)糾紛中，除了土地使用權(quán)糾紛、建設(shè)工程糾紛、房地產(chǎn)開發(fā)糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、房屋租賃糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛外，主要還有房屋買賣糾紛，而房屋買賣糾紛中，逾期辦理房產(chǎn)證糾紛是其中特別多的，本期新華有約，我們邀請到建緯律師事務(wù)所盧安龍律師為我們分析逾期辦理房產(chǎn)證糾紛的相關(guān)法律問題。
【案例一】
2010年7月18日，張女士與某開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，按揭購買住房。房款支付方式為首付加按揭，首付款350萬元，按揭60 萬元。合同還約定，開發(fā)企業(yè)應在房屋交付后12個月內(nèi)辦理房產(chǎn)證，如果因開發(fā)企業(yè)的原因逾期未辦，開發(fā)企業(yè)應按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。開發(fā)企業(yè)于2011年3月1日交付了房屋，但房產(chǎn)證至今沒有辦下來。張女士后來得知，因為開發(fā)企業(yè)違規(guī)加層，房產(chǎn)證無法辦理。張女士本打算賣掉這套房子，但因為沒有房產(chǎn)證，導致房子一直無法轉(zhuǎn)讓。
【案例二】
李先生于2010年與某開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》購買商鋪一間。合同約定，開發(fā)企業(yè)應于2011年7月31日之前交房，在交房后9個月內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證。合同簽訂后，李先生一次性支付了全部購房款，開發(fā)企業(yè)按時交付了房屋，但并未按合同約定的期限辦理房產(chǎn)證?，F(xiàn)在，李女士找到開發(fā)企業(yè)要求辦理房產(chǎn)證并支付違約金，但開發(fā)商表示辦證材料未備齊無法辦證，并拒絕支付違約金。李女士打算起訴開發(fā)企業(yè)，但聽說法律規(guī)定的訴訟時效為兩年，不知道2014年還能否起訴要求開發(fā)企業(yè)辦理房產(chǎn)證?
【法律分析】
盧安龍律師提醒：在商品房買賣合同中，一般都約定由開發(fā)企業(yè)提供辦理房產(chǎn)證所必需的部分資料，這一義務(wù)屬于開發(fā)企業(yè)的主合同義務(wù)，如果開發(fā)商不能按照購房合同約定的期限辦理房產(chǎn)證，即屬于違約行為，購房者可以主張開發(fā)企業(yè)承擔相應的違約責任。
在以上案例中，商品房買賣合同約定，開發(fā)企業(yè)應當在房屋交付后在約定的期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證。因此，開發(fā)企業(yè)在約定的期限屆滿后仍未辦理房產(chǎn)證，即構(gòu)成違約。購房者可以要求開發(fā)企業(yè)承擔違約責任，即按照合同的約定支付相應的違約金。
盧安龍表示，此類糾紛一般涉及以下法律問題：
1、 辦理房產(chǎn)證是誰的義務(wù)?
依據(jù)我國《合同法》第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。”國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“
預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”
可以得出，購房人才是辦理房屋所有權(quán)證的申請主體，開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助辦理。
2、 什么情況下會造成逾期辦證?
依據(jù)《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例》第四十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房的，應當自商品房竣工驗收合格之日起90日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，并在初始登記后將登記事實及時書面告知買受人。”“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商品房買受人應當在商品房買賣合同約定的期限或者商品房交付使用之日起 90日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”
《房屋登記辦法》第三十條規(guī)定：“因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應當提交下列材料： (一)登記申請書;(二)申請人身份證明;(三)建設(shè)用地使用權(quán)證明;(四)建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明;(五)房屋已竣工的證明;(六)房屋測繪報告;(七)其他必要材料。
《房屋登記辦法》第三十三條規(guī)定：“申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應當提交下列材料： (一)登記申請書;(二)申請人身份證明;(三)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;(四)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。
從以上規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房的，應當先辦理房屋所有權(quán)初始登記，購房人才可以辦理房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。如果開發(fā)企業(yè)缺少建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告等其他必要材料，就辦不了初始登記，所以逾期辦證，原因就在這里。
3、 逾期辦理房產(chǎn)證的后果是什么?
開發(fā)企業(yè)逾期辦理房產(chǎn)證的違約狀態(tài)的持續(xù)，不僅使購房者對房屋的使用受到影響，還可能導致不能及時遷戶口、小孩讀書報不上名、房屋無法出租、抵押或者轉(zhuǎn)讓，使一些購房者的購房目的無法實現(xiàn)。
4、 逾期辦證會承擔什么責任?
商品房買賣合同中，逾期辦理房產(chǎn)證的違約責任事項往往進行了細致明確的約定，如明確辦理期限、逾期辦理的違約責任、違約金的計算基數(shù)和方法、超過什么期限后可以解除合同等。這樣，在出賣人逾期辦理房產(chǎn)證的情況下，有明確的依據(jù)主張自己的權(quán)利。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
沒有約定的情況下，可以按照最高人民法院的司法解釋的規(guī)定，主張權(quán)利。
