律師支招買樓贈送花園送天臺怎能成空頭支票
2007年5月10日信息時報
送天臺花園未兌現上法庭也枉然
日前，廣州大道某樓盤在促銷廣告中隆重推出頂層復式送天臺花園等。吳先生看中了該盤的一復式頂樓，以350多萬元認購建筑面積約250多平方米的復式頂樓，買賣雙方在未簽訂正式合同之前，開發商承諾會送面積約93.9平方米的天臺花園。但吳先生并未就此要求在雙方簽訂的認購書和合同中注明上述的優惠條件。
簽訂買房合同后，吳先生繳納購房款106多萬元、契稅及綜合費5萬多元，卻未能獲贈天臺花園，吳先生認為這造成了他購房的重大損失將開發商告上了法庭。但法院認為，開發商將頂樓復式房屋所有權賣出的同時就將應屬整棟樓房所有業主方共同使用的天臺許諾贈送，這種贈送行為是違反有關規定和無法實現的，應為無效的贈送行為，對此雙方均有一定責任。最后這個業主索賠70萬元的案子，法院判開發商只賠償5萬元。
即將在10月1日實施的《物權法》第七十三條就明確規定：“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。”因此，如果開發商許諾贈送的花園屬于公共綠地范圍，或者許諾贈送的天臺屬于公共面積，是不能由開發商進行贈送的。這部分的贈送如果沒有明文進行規定，可能會有被收回用作公共用地的風險。
拓寬小區道路占用自家花園
廣州律師導購網陳松律師介紹，《物權法》頒布后，他們接到的咨詢案件中約有一成涉及到花園贈送的問題。該網梁律師則介紹，某小區房地產開發商在銷售廣告和宣傳材料中有向一樓住戶贈送花園的介紹，張先生為此購進一套首層的房子，在交付首付款11萬元后他對房屋進行了裝修并入住。但隨后開發商為拓寬小區道路，占用了張先生一部分花園，糾紛因此產生。
而在現實生活中，因贈送花園、天臺等產生的使用糾紛并不少。在天河區某樓盤，售房時開發商將天臺作為促銷附贈送給了買頂樓(6樓)的業主，近日因天晴5樓的業主想上去曬被子未果大吵了一架。原來，住在5樓的阿姨見這兩天難得天氣這么好，就想把被子曬一曬好收起來。但因為腿腳不便，該樓又沒有電梯，她就不想自己到樓下去曬，想爬一層到頂樓天臺曬。但天臺因為是附贈給6樓業主的，被他們鎖起來了。5樓的阿姨認為天臺明明是共有的，憑什么自己就不能上去曬被子呢?
專家：其他業主能否到達為界點
那么，《物權法》實施后是否對這些糾紛的解決有幫助呢?已獲贈天臺、花園等的業主，如果沒有在房產證或者合同中注明，是否面臨被收回的風險呢?記者昨日采訪了有關律師、房地產業內人士。
贈送的花園、天臺等一般都沒有在房產證標明產權，被贈送的業主只享有使用權。但這種贈送是否不合理面臨收回，要分多種情況來看。首先，將一樓門前的綠地建起圍欄框成花園的，這應該是公共業主所有的面積，不能進行贈送，因為其他業主也可以到達、可以進行使用。
但如將天臺或者樓房平層作為附贈的，如果到這些地方的通道只有特定的某戶，也可以進行贈送。黃韜舉例，部分有平臺的樓盤就會將平臺改成花園，利用該層陽臺開個門就可到達，開發商將其送給相應的業主。這部分平臺多只是設備房的頂，事實上也并沒有算入公攤面積，其他業主也到不了，這種贈與應該是可以的。因為即便是把這些地方變成是公共的，其他業主也一樣是使用不了的。同樣的，如果有些天臺只能通過頂樓的復式房才能上去，那不贈送給頂樓業主，其他人也是使用不了的。
