房屋訂購(gòu)書(shū)是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前書(shū)面約定雙方在將來(lái)某一時(shí)間訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的協(xié)議。其目的是對(duì)雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的有關(guān)事宜做出初步的確認(rèn)，協(xié)議中一般都約定以一定數(shù)額的定金作為將來(lái)簽訂正式買(mǎi)賣(mài)房屋行為的擔(dān)保，房屋訂購(gòu)書(shū)屬預(yù)約合同性質(zhì)，其定金多屬訂約定金。
王先生通過(guò)報(bào)紙了解某開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售一在建商品房，系與其簽訂了《商品房訂購(gòu)合同書(shū)》，并依合同交納了預(yù)購(gòu)定金兩萬(wàn)元，合同約定：買(mǎi)方應(yīng)在本訂購(gòu)合同簽定之日一個(gè)半月內(nèi)前來(lái)與賣(mài)方簽定正式的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。后王先生依約在期滿前一天來(lái)到開(kāi)發(fā)商售樓處就合同具體條款與之進(jìn)行商討，因在交房時(shí)間上與開(kāi)發(fā)上存在分歧未能簽署合同，且因該處房產(chǎn)升值，后開(kāi)發(fā)商書(shū)面通知王先生因未能在合同規(guī)定時(shí)間到開(kāi)發(fā)商處洽談合同事宜，現(xiàn)解除雙方合同，所收定金不予退還。
律師看法
一、房屋訂購(gòu)書(shū)的性質(zhì)
房屋訂購(gòu)書(shū)是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前書(shū)面約定雙方在將來(lái)某一時(shí)間訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的協(xié)議。其目的是對(duì)雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的有關(guān)事宜做出初步的確認(rèn)，協(xié)議中一般都約定以一定數(shù)額的定金作為將來(lái)簽訂正式買(mǎi)賣(mài)房屋行為的擔(dān)保，房屋訂購(gòu)書(shū)屬預(yù)約合同性質(zhì)，其定金多屬訂約定金。我國(guó)合同法對(duì)預(yù)約合同沒(méi)有直接做出規(guī)定，但對(duì)預(yù)約合同也無(wú)限制性規(guī)定，在最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》前，有學(xué)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》，尚不具備預(yù)售商品房資格的情況下采取預(yù)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)等形式出售房屋實(shí)質(zhì)上是一種變相的預(yù)售，是在規(guī)避法律法規(guī)在商品房預(yù)售方面所作的強(qiáng)制性和禁止性的規(guī)定，其預(yù)約合同是無(wú)效的。上述《解釋》實(shí)施后，對(duì)房屋預(yù)購(gòu)、訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)做出了規(guī)定，承認(rèn)了房屋預(yù)約買(mǎi)賣(mài)的效力，并對(duì)訂約定金作出了規(guī)定。《解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
二、簽訂房屋訂購(gòu)(認(rèn)購(gòu)、預(yù)購(gòu)等)合同需注意
(一)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)，以及在建項(xiàng)目的合法性，開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)具備土地使用權(quán)證或用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。
(二)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容要確定、合同條款要盡量齊全。
訂購(gòu)書(shū)的條款應(yīng)盡量接近正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條款，訂購(gòu)書(shū)的內(nèi)容不確定或確定程度不夠，該訂購(gòu)書(shū)可能僅僅是一份意向性的協(xié)議，不具備法律約束力，合同條款不全，將來(lái)簽訂正式合同時(shí)，如果買(mǎi)賣(mài)雙方就有關(guān)事項(xiàng)不能協(xié)商一致，那么不能簽訂正式合同的過(guò)錯(cuò)責(zé)任就無(wú)法劃分，如不能確定系開(kāi)商原因，預(yù)約購(gòu)買(mǎi)方最多只能要求開(kāi)發(fā)商返還定金，在當(dāng)前房產(chǎn)升值時(shí)，這對(duì)購(gòu)買(mǎi)一方是十分不利的。
三、注意保留證據(jù)
購(gòu)買(mǎi)者在簽訂房屋訂購(gòu)書(shū)后，如果訂購(gòu)書(shū)中含有關(guān)于商談或簽定合同日期的限制性規(guī)定，購(gòu)房者一定要在合同約定的期限內(nèi)去與開(kāi)發(fā)商處就有關(guān)正式合同的事宜與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。如有必要可帶上律師或公證人員與自己一起去開(kāi)發(fā)商處，商談時(shí)應(yīng)將雙方商談的內(nèi)容作個(gè)筆錄，商談后由雙方在商談筆錄上簽字或蓋章，以便真實(shí)的記錄商談的經(jīng)過(guò)，為日后責(zé)任劃分留下事實(shí)依據(jù)，更可以防止開(kāi)發(fā)商日后反咬一口，否認(rèn)購(gòu)房者已依約商談的事實(shí)，或者將不能達(dá)成協(xié)議的責(zé)任推給購(gòu)房一房，用以扣留購(gòu)房一方定金。上述案例就是因?yàn)橥跸壬谌ラ_(kāi)發(fā)商處洽談合同時(shí)，沒(méi)有注意保留洽談時(shí)的證據(jù)而被開(kāi)發(fā)商抓住其失誤，如王先生不能盡到舉證義務(wù)，將來(lái)訴訟(或仲裁)時(shí)很有可能敗訴。
