隨著城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口激增、地價(jià)高漲、住宅短缺。為緩解住房緊張和城市土地資源相對(duì)有限之間的矛盾，提高土地使用率并減少建筑成本，人們不得不將房屋的建造向空中、地下進(jìn)行擴(kuò)展，于是多層和高層建筑物大量涌現(xiàn)。而建筑物的區(qū)分所有打破了單獨(dú)所有形態(tài)下對(duì)物業(yè)的歸屬與使用的觀(guān)念。由于居住在同一棟建筑物里的人員數(shù)量眾多，生活習(xí)慣不同，無(wú)論對(duì)專(zhuān)有部分或是共有部分的使用，都難免不牽涉到他人甚至是整體利益，往往導(dǎo)致沖突和糾紛。以往那種“各人自?huà)唛T(mén)前雪”的生活方式再難奉行。
為建立一個(gè)和諧的物業(yè)利用秩序，避免利益爭(zhēng)享、責(zé)任相諉的現(xiàn)象，客觀(guān)上就有必要將全體業(yè)主組織起來(lái)，設(shè)立一定的管理機(jī)構(gòu)，以共同解決物業(yè)的使用和維護(hù)問(wèn)題。物業(yè)管理制度由此應(yīng)運(yùn)而生。
物業(yè)管理在國(guó)外已不是新鮮事物，在我國(guó)卻起步較晚。然而，由于社會(huì)和市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理的急需，諸多物業(yè)管理公司紛紛設(shè)立。這些從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)，其中有不少并非專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，包括：
1、兼營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他企業(yè)，即內(nèi)設(shè)非獨(dú)立法人物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，兼營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
2、房管所(處)轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，即按照政企分開(kāi)、企事分開(kāi)的要求，從原屬事業(yè)性質(zhì)的房管所(處)改制為獨(dú)立法人的物業(yè)管理企業(yè)。
3、后勤服務(wù)部門(mén)轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，即從原機(jī)關(guān)、企業(yè)和事業(yè)單位的后勤服務(wù)部門(mén)改制為獨(dú)立法人的物業(yè)管理企業(yè)。
由于這些非專(zhuān)業(yè)企業(yè)的存在，加之我國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)尚不豐富，立法上也缺乏一個(gè)整體規(guī)范，以及人們?cè)谠瓉?lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的某些舊觀(guān)念的影響，導(dǎo)致目前物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理多存在角色錯(cuò)位、行為不規(guī)范現(xiàn)象。而管理制度不完善，管理設(shè)施不齊備，管理合同不平等，管理人員不合格，使得業(yè)主普遍抱怨的物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低劣。尤其是物業(yè)管理收費(fèi)的問(wèn)題尤為突出，一方面業(yè)主抱怨物業(yè)公司巧立名目擅自收費(fèi)或超標(biāo)收費(fèi)，而以拒絕交費(fèi)相對(duì)抗;另一方面物業(yè)公司又常以斷水?dāng)嚯娚踔料拗茦I(yè)主進(jìn)出小區(qū)相威脅等等。業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾十分尖銳，有時(shí)甚至釀成暴力事件。
近年，住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題的投訴已漸成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一大熱點(diǎn)，法院受理的物業(yè)管理糾紛案件也呈上升趨勢(shì)。隨著我國(guó)住房商品化、市場(chǎng)化改革不斷向縱深推進(jìn)，物業(yè)管理問(wèn)題也越來(lái)越受關(guān)注。
導(dǎo)致物業(yè)管理問(wèn)題叢生的原因有多方面，但筆者認(rèn)為最根本的恐怕還在于人們對(duì)物業(yè)管理的法律屬性問(wèn)題認(rèn)識(shí)不清，無(wú)論是政府主管部門(mén)還是相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)，均不能正確把握自己在物業(yè)管理活動(dòng)中的位置。本文從物業(yè)管理的兩種形態(tài)入手，從民法的視角對(duì)物業(yè)管理的法律屬性進(jìn)行解析。
一、物業(yè)管理的形態(tài)
所謂物業(yè)管理，在2003年9月1日實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
根據(jù)負(fù)責(zé)執(zhí)行物業(yè)管理事務(wù)的主體之不同，可將物業(yè)管理分為自主管理和受委托管理兩種形態(tài)。
1、所謂自主管理就是由業(yè)主自行執(zhí)行物業(yè)管理事務(wù)或結(jié)成一個(gè)組織體(業(yè)主自治機(jī)構(gòu))來(lái)共同執(zhí)行物業(yè)管理事務(wù)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，代表和維護(hù)該區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。(但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。)
2、所謂受委托管理就是由專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理工作的公司、企業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)執(zhí)行物業(yè)管理事務(wù)。 業(yè)主由于受時(shí)間、精力和能力等方面的限制，對(duì)于物業(yè)管理事務(wù)不可能事必躬親，為提高管理效率，有必要將若干管理事項(xiàng)交由專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)公司去完成，由此出現(xiàn)了受委托管理的形態(tài)，其已成為現(xiàn)代物業(yè)管理的主要方式。剖析物業(yè)管理的法律屬性，須對(duì)物業(yè)管理的上述兩種表現(xiàn)形式特別是受委托管理分別予以考察。
受委托管理與自主管理場(chǎng)合所不同的是在管理權(quán)的來(lái)源上。自主管理場(chǎng)合的管理權(quán)系由業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)中派伸而來(lái)，是自行行使物業(yè)所有權(quán)，是物業(yè)所有權(quán)的固有權(quán)能，勿須通過(guò)任何其他媒介而得當(dāng)然享有。而在受委托管理場(chǎng)合下，物業(yè)公司所擁有的物業(yè)管理權(quán)是從業(yè)主那里受讓渡而來(lái)。物業(yè)公司必須通過(guò)與業(yè)主(業(yè)主自治機(jī)構(gòu))訂立物業(yè)管理合同的途徑，才能夠獲得業(yè)主(業(yè)主自治機(jī)構(gòu))的概括授權(quán)，享有對(duì)他人物業(yè)進(jìn)行管理的資格，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物和人實(shí)施管理。
二、自主管理場(chǎng)合物業(yè)管理的法律屬性
在自主管理場(chǎng)合，實(shí)質(zhì)上只是業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的一種具體方式。根據(jù)所有權(quán)本質(zhì)上乃是所有人對(duì)于所有物為全面支配的權(quán)利的原理，管理也應(yīng)當(dāng)包含在支配當(dāng)中。業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理正是業(yè)主對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的必然結(jié)果與表現(xiàn)形式，亦即物業(yè)歸誰(shuí)所有，誰(shuí)就是有權(quán)管理的主體。因此，自主管理場(chǎng)合的物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，是私法上的行為，該場(chǎng)合的物業(yè)管理權(quán)屬于私權(quán)范疇，在后文便不再贅述。
三、受委托管理場(chǎng)合物業(yè)管理的法律屬性
在受委托管理場(chǎng)合，系由專(zhuān)業(yè)化的管理公司負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，其管理事項(xiàng)也包括對(duì)物的管理和對(duì)人的管理兩大方面，在這一點(diǎn)上與自主管理場(chǎng)合并無(wú)差異。考試大論壇
所謂對(duì)物的管理，即指對(duì)建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理。所謂對(duì)人的管理，即指對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人居住生活關(guān)系所為之社區(qū)管理。其對(duì)象不以居住于該領(lǐng)域內(nèi)所有建筑物上區(qū)分所有權(quán)人的行為為限，凡出入該領(lǐng)域的人的行為，均應(yīng)納入。
管理的內(nèi)容一般包括：對(duì)建筑物不當(dāng)損毀行為的管理、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為之管理及對(duì)生活妨害行為的管理。概括而言，主要從三個(gè)角度出發(fā)：
1、從對(duì)物的角度，主要表現(xiàn)為對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能;如維持小區(qū)內(nèi)車(chē)輛停放秩序、電梯安全檢查。
2、從對(duì)物業(yè)區(qū)域環(huán)境的角度，主要表現(xiàn)為清潔、綠化、治安保衛(wèi)等行為，以維持小區(qū)環(huán)境的整潔美觀(guān)和保障住戶(hù)的人身財(cái)產(chǎn)安全;如自來(lái)水水箱清洗、日常生活垃圾清運(yùn)、查驗(yàn)小區(qū)出入人員的證件。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
