第一條 為規范物業管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》(以下簡稱《省條例》)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 物業管理活動相關業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、管理部門和單位，享有《物業管理條例》、《省條例》規定的權利，并應當履行《物業管理條例》、《省條例》規定的義務。
中心城市行政區域內物業管理、使用以及物業管理活動監督管理應當遵守《物業管理條例》、《省條例》和本辦法的規定。
第三條 市規劃與建設局是本市物業管理的行政主管部門(以下簡稱物業管理主管部門)，負責本行政區域內物業管理的監督管理工作，具體負責本辦法的實施。
各區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。
城建、規劃、公安、行政執法、安全監督、環保、物價、民政、稅務、工商、市政公用、電力、郵政電信等有關行政管理部門按各自的職責，協助做好物業管理的監督管理工作，協助實施本辦法。
街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業管理主管部門對物業管理進行指導和監督。
第四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會應當配合物業管理主管部門或者受其委托調解業主或者使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。
履行職責認真負責、工作積極主動的業主委員會，予以表彰和獎勵。具體辦法由物業管理主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府制定，并組織實施。
和諧社區建設應當包含物業管理活動方面的內容。
第五條 鼓勵和引導物業管理向市場化、專業化、規模化方向發展，提高本市物業管理水平。
符合規定條件的物業服務企業，可享受有關服務業發展優惠政策。具體辦法由物業管理主管部門會同有關行政主管部門制訂，報市、區人民政府批準。
第六條 物業管理主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會采取有效方式，做好《物業管理條例》、《省條例》和本辦法在本轄區內的宣傳貫徹。
第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，一個物業管理區域成立一個業主大會。
業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益。
第八條 建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當向物業管理主管部門提出劃分物業管理區域的要求。物業管理主管部門應當按《省條例》的規定劃分物業管理區域，并書面告知物業建設單位、物業所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府。
經相關業主同意，尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，物業管理主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府按《省條例》的規定，結合當地居民委員會的布局劃分物業管理區域。
第九條 物業管理區域符合《省條例》規定條件的，物業管理主管部門依法應當指導業主召開首次業主大會會議，成立業主大會;街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會應當予以協助。
物業管理區域符合《省條例》規定條件的，建設單位應當向物業管理主管部門提出成立業主大會籌備組、召開首次業主大會會議的書面報告，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料;建設單位未及時書面報告的，業主可以向物業管理主管部門提出成立業主大會的書面要求。
首次業主大會會議的籌備、召開程序及業主投票權數應符合《省條例》規定，籌備經費由建設單位承擔。
第十條 業主有權推舉業主代表，并享有被推舉權。
第十一條 首次業主大會會議通過的業主大會議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數的確定方法、棄權票規則、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。包括：
(一)業主大會會議形式、業主代表產生方式、召開業主大會定期(臨時)會議的條件、業主(業主代表)委托代理人參加業主大會的要求等內容;
(二)對采用設置投票箱自行投票、專人逐戶派發(回收)意見單表決形式，或其他表決形式等作出約定。但表決通過業主大會決定的票數約定，不得違反《省條例》規定;
(三)業主小組以物業管理區域內的幢或單元設立;
(四)業主委員會委員的具體資格及資格終止的情形，業主委員會委員人數、任期、可否連選連任，業主委員會委員的缺額補選，業主委員會會議召開規則;
(五)業主委員會委員資格終止后辦理移交期限;
(六)除依法履行《物業管理條例》規定的職責外，在物業管理活動中還應履行的其他職責;
(七)業主大會認為應當作出約定的其他事項。
第十二條 業主委員會應當建立健全有關規章制度。
(一)會議記錄制度。會議記錄由會議主持人和記錄人簽字，涉及重要事項的會議記錄由全體出席會議的委員簽字;
(二)印章管理制度。印章應由業主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用;
(三)檔案資料管理制度。業主大會檔案資料、業主委員會檔案資料、有關物業管理檔案資料，由業主委員會指定專人保管。
業主委員會委員資格終止的，應當在約定的期限內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。
第十三條 設立業主小組的，業主小組由該幢、單元的全體業主組成。履行下列職責：
(一)討論業主大會擬討論的事項;
(二)推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿。
業主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業主大會可以撤銷業主小組不適當的決定。
第十四條 業主大會可以決定在物業管理用房中劃出必要面積，作為業主委員會的辦公用房;可以決定物業管理經營用房所得收益的使用;可以決定在利用本物業管理區域的物業共用部位、共用設施設備經營所得收益中劃出部分金額，作為業主委員會工作經費。
第十五條 物業服務企業不得擅自改變辦公用房性質;物業服務企業應當將物業管理經營用房、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益及其使用情況，定期向業主大會報告，并接受業主委員會監督。
