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物業(yè)服務(wù)合同效力的認(rèn)定 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的效力 1、 業(yè)主委員會成立以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力。 2、 物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主 物業(yè)服務(wù)合同效力的認(rèn)定
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的效力
1、 業(yè)主委員會成立以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力。
2、 物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
（二）業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的效力
業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對全體業(yè)主具有約束力。
（三）合同無效的情形及處理原則
1、 具有下列情形之一，當(dāng)事人請求認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同或合同條款無效的，應(yīng)予支持：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)的；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住宅小區(qū)業(yè)主委員會依法成立后，仍以自己名義與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；
（3）商品房預(yù)售合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)的約定，有排除業(yè)主以后選擇物業(yè)管理企業(yè)和商定物業(yè)服務(wù)費(fèi)權(quán)利條款的；
（4）物業(yè)管理企業(yè)沒有依法取得相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的；
（5）業(yè)主委員會未征得業(yè)主大會的同意或未按業(yè)主大會決定的范圍而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，起訴前或者一審期間未取得業(yè)主大會或50％以上業(yè)主追認(rèn)的；
（6）物業(yè)管理企業(yè)擅自將整體管理服務(wù)轉(zhuǎn)托、轉(zhuǎn)讓給第三人或?qū)⑵渲夂笠苑职拿x發(fā)包給第三人的；
（7）其他違反法律或行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。
2、 合同被確認(rèn)無效后，物業(yè)管理企業(yè)已提供服務(wù)的，可請求業(yè)主按當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低價(jià)格支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
（四）符合下列情形之一，當(dāng)事人請求確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效的，不予支持：
（1）經(jīng)法定程序選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會雖未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記備案，但根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；
（2）經(jīng)法定程序選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會未征得業(yè)主大會的同意或未按業(yè)主大會決定的范圍而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，但在起訴前或者一審期間取得業(yè)主大會或50％以上業(yè)主追認(rèn)的；
（3）未經(jīng)法定程序選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，但在起訴前或者一審期間有50％以上的業(yè)主事后追認(rèn)的。
（五）物業(yè)管理合同的終止
物業(yè)管理公司有下列行為之一的，業(yè)主委員會或者委托方有權(quán)予以制止并責(zé)令限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會或委托方可以終止委托管理合同：
1、 擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
2、 改變共用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；
3、 改變專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；
4、 管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的；
5、 對住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的；
6、 違反委托管理合同規(guī)定的。