□記者 喻瑜
“一拿到新房鑰匙，我就開(kāi)始裝修，但是物業(yè)公司卻向我收取了全額物管費(fèi)。”日前，贛州市客家大道星辰華庭一張姓業(yè)主向本報(bào)反映，稱(chēng)她對(duì)物業(yè)公司在裝修期間收取全額物業(yè)管理費(fèi)表示不理解，張女士說(shuō)：“未入住的業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)該按全額收取，否則與有關(guān)規(guī)定沖突。”
“入住”標(biāo)準(zhǔn)起紛爭(zhēng)
根據(jù)《贛州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》第七條的規(guī)定：“已購(gòu)買(mǎi)但未入住的業(yè)主一年內(nèi)按物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%交納，一年后仍未入住的按100％交納物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)用。”
張女士認(rèn)為，她的房子還在裝修期，并沒(méi)有入住，按有關(guān)規(guī)定只需交納50%的物管費(fèi)。
記者在采訪中了解到，張女士的觀點(diǎn)很有代表性，不少業(yè)主把是否已經(jīng)搬進(jìn)新房居住看作“入住”的標(biāo)準(zhǔn)。所以他們認(rèn)為新房子明明還在裝修，怎么可以算是“入住”，并要求按照100%的標(biāo)準(zhǔn)交納全額物管費(fèi)呢？
一些小區(qū)的業(yè)主在接受采訪時(shí)表示：“即使房子已經(jīng)裝修完畢，只要業(yè)主或使用人沒(méi)有入住就應(yīng)按50%交納物管費(fèi)。”
隨后，記者采訪了贛州幾家較具規(guī)模的物業(yè)管理公司，他們的普遍看法是：以業(yè)主到小區(qū)物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)、業(yè)主取得了新房的鑰匙作為業(yè)主入住的開(kāi)始。因?yàn)?ldquo;有時(shí)候業(yè)主會(huì)直接把毛坯房出租，事實(shí)上就是入住了，就應(yīng)該按100%交納物管費(fèi)”。
隨后，記者又采訪了贛州市物價(jià)局，該局新聞發(fā)言人黃振文表示，《贛州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》中規(guī)定“業(yè)主辦理入住手續(xù)后物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按月交納，對(duì)已購(gòu)買(mǎi)但未入住的業(yè)主一年內(nèi)按物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%交納”，同時(shí)為了盡量避免一些“炒房”的業(yè)主長(zhǎng)期將房屋閑置，又規(guī)定“一年后仍未入住的按100％交納物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)用”。《辦法》中對(duì)是否“入住”的標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)沒(méi)有明確規(guī)定，他個(gè)人認(rèn)為不能以業(yè)主拿到鑰匙為界限，但根據(jù)張女士反映的情況，房屋已經(jīng)開(kāi)始裝修，表示已經(jīng)有人正在使用房屋了，也正在開(kāi)始享受小區(qū)的部分配套服務(wù)了，所以按50%收取物業(yè)管理費(fèi)更為合理。
雖然業(yè)主、物業(yè)公司、價(jià)格主管部門(mén)對(duì)“入住”的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，但贛州多數(shù)小區(qū)在收取物管費(fèi)時(shí)的做法卻很類(lèi)似。
“交房第一年按100%的比例收取物管費(fèi)，但是如果這一年業(yè)主確實(shí)沒(méi)有入住的可以返還其中的一部分物管費(fèi)到下一年的物管費(fèi)中。但從第二年開(kāi)始，不管有沒(méi)有在裝修，有沒(méi)有入住，都要按100%收取了。”采訪中一些物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，目前，贛州多數(shù)住宅小區(qū)是按這種方式收取物管費(fèi)的。
說(shuō)法不一難確定
采訪中，記者聽(tīng)到多種不同的說(shuō)法，有的認(rèn)為有關(guān)管理?xiàng)l例中已經(jīng)很明確了，就應(yīng)該按交鑰匙時(shí)算起，有的又說(shuō)，雖然交了鑰匙，但業(yè)主還未入住，所以要按50%收物管費(fèi)。物業(yè)管理公司也說(shuō)他們這樣做是按規(guī)定收的，做法很合理。記者在查詢(xún)相關(guān)資料的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)家、省和贛州市的物業(yè)管理?xiàng)l例中，對(duì)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)是否“入住”這一界定問(wèn)題都沒(méi)有明確表述。
除了前文所述《贛州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》第七條規(guī)定外，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也未明確物業(yè)出售后，業(yè)主或使用人入住前物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)該怎么收。
而在《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》中，同樣沒(méi)有明確如何界定業(yè)主是否“入住”的問(wèn)題。
律師：可不繳部分費(fèi)用
江西南芳律師事務(wù)所朱烈桂律師分析后認(rèn)為，物業(yè)管理費(fèi)該從何時(shí)繳納，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、物業(yè)服務(wù)合同來(lái)進(jìn)行確定。結(jié)合張女士反映的情況來(lái)看，按照法律規(guī)定，她應(yīng)當(dāng)在辦理完購(gòu)房手續(xù)（以交鑰匙為準(zhǔn)），開(kāi)始按月交納物業(yè)管理費(fèi)中的公共性服務(wù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)參照《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的附件；當(dāng)然，由于張女士的房屋正在裝修，并未居住使用，因此，其可以只交納50%的物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)。另外，由于張女士沒(méi)有居住使用，即未入住，因此，她有權(quán)不交納物業(yè)管理費(fèi)中的設(shè)備項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。
