美國公寓的物業(yè)叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收費，或者是業(yè)主共享公寓小區(qū)部分的開支收費。不過和國內(nèi)的制度相比較，美國公寓物業(yè)費的制度、收集與使用和國內(nèi)有諸多不同。
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物業(yè)管理費收取標準
物業(yè)管理條例
開發(fā)商制定標準
美國政府并不參與物業(yè)費的制度，政府關(guān)心的是國家的財政收入，因而只制定購買土地的稅收標準，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。
每一個造樓計劃都必須得到政府的審核。開發(fā)商在消費者購樓時要附一本已得到政府批準的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產(chǎn)品說明書，內(nèi)容包括該公寓地點、結(jié)構(gòu)、材料、單元圖、保修期、買賣手續(xù)、地稅減免計劃、價格、物業(yè)費以及業(yè)主委員會選舉法等等。OFFERING PLAN一經(jīng)政府批準，開發(fā)商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書寫更改報告(am endment),得到政府司法部門批準方可執(zhí)行。
對買房的消費者來說，OFFERING PLAN中的物業(yè)費是消費者購房的重要參數(shù)。因為買房的價格是一次性的，而物業(yè)費卻是永久的。所以，為了吸引大家購房，開發(fā)商通常會盡可能將物業(yè)費制定在一個合理的范圍內(nèi)。
一般來說，開發(fā)商會根據(jù)水煤電的費率、員工薪資福利、設(shè)備維護保養(yǎng)等預(yù)算，來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓，該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上，共60余層175個單元，48個儲藏室，42個酒庫，每年的物業(yè)費預(yù)算是1769597美元，也就是近177萬美元一年。這些物業(yè)費中包括13項基本開支。
這13項開支的每一項都有幾頁紙的詳細說明，例如員工薪水福利一項中列出，該公寓雇用一名需要免費配給一套入住單元的經(jīng)理，他的周薪為961.54美元;一名維修工，周薪727.61美元;十二名警衛(wèi)、清潔工，他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業(yè)保險費28851美元;醫(yī)療培訓(xùn)、資金等費用117853美元，總共合計745031美元。該公寓的人工開支745031美元，占了一年物業(yè)費的42%，有些驚人!
眾所周知，美國的人工費用是很貴的。但一般來說，美國大部分公寓的人工開支只是占總物業(yè)費的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業(yè)費的33%，消費者會思考它的合理性了。
按照這些明細核算下來，該公寓874平方(相當于80平方米)的單元，每月的物業(yè)費就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，這在紐約，也算得上是相當高的物業(yè)費。之所以以此為例，是因為此物業(yè)費的構(gòu)成比例是有代表性的。
管理公司收費
物業(yè)費的收取是物業(yè)管理公司最重要的工作之一，而且這也是質(zhì)量管理公司的星級標準。
通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經(jīng)把收物業(yè)費的方式、條例、法律責任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說，從開發(fā)商賣出第一套單元開始，整個公寓的每個單元就必須支付物業(yè)費，沒有售出的單元的物業(yè)費由開發(fā)商支付，一分錢也不能少。物業(yè)費一般都是按月收的。管理公司在每個月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理費賬單。
在美國也有向業(yè)主收一年物業(yè)費的情況。有一位業(yè)主要回香港居住一年，她來問是否可交一年物業(yè)費，公司同意了，但要求她寫12張支票(每月一張)放在管理公司，在每月初拿一張轉(zhuǎn)存入公寓銀行賬戶。為什么不把她的錢一次存入銀行呢?第一，這樣做不符合年終財會審計。第二，要付她銀行利息，計算十分麻煩。
月月收物業(yè)費，從財務(wù)與管理兩個方面都符合業(yè)主利益。它是避免管理公司與業(yè)主之間法律糾紛的一項重要規(guī)則。
業(yè)主委員會的職責是省錢
在美國，開發(fā)商制定的物業(yè)費并不是固定不變的。公寓OFFERING PLAN從政府批準日開始，一般有效期為一年或兩年，以后可以根據(jù)公寓實際的運行情況，由業(yè)主委員會來進行一些調(diào)整，業(yè)主委員會重要的任務(wù)是監(jiān)督管理公司，幫助業(yè)主省錢理財。還拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作為例子吧，由開發(fā)商制定的物業(yè)費預(yù)算中，包括了一套提供給管理人居住的單元，這套單元一年要耗費眾人的物業(yè)費128313美元。不過一年后，公寓業(yè)主委員會就有權(quán)取消管理人居住的單元，將這套單元出租，這樣一來，不僅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，為業(yè)主減輕負擔。
