日前，椒江陽(yáng)光國(guó)際公寓(一期)經(jīng)營(yíng)房的多名業(yè)主向記者反映，他們與小區(qū)物業(yè)因物業(yè)費(fèi)問(wèn)題關(guān)系緊張。物業(yè)公司還因此召集了一群人在他們店門口貼律師函，拉橫幅，影響他們的正常經(jīng)營(yíng)。
“我們不是不繳，而是物業(yè)費(fèi)雖然貴，但公共綠化、車輛停放、公共部分清潔衛(wèi)生等服務(wù)，我們一樣也沒(méi)享受到，而且還有3個(gè)月物業(yè)重復(fù)收費(fèi)的問(wèn)題。”業(yè)主們說(shuō)。
業(yè)主稱，經(jīng)營(yíng)房物業(yè)費(fèi)比住宅的貴，卻基本沒(méi)享受到服務(wù)
2010年6月份，浙江匯寶廣告有限公司的葉女士買下陽(yáng)光國(guó)際公寓3間兩層的經(jīng)營(yíng)房，共 778.6平方米，并把廣告公司遷到此處。“原先物業(yè)費(fèi)是按每平方米1.1元收，一年是1萬(wàn)元左右。”葉女士說(shuō)，到2013年4月份，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司臺(tái)州分公司進(jìn)駐后，物業(yè)費(fèi)一下子變?yōu)槊科椒矫?.2元，足足翻了一倍。“我不清楚這是否有公示，就算有，我們也不太可能會(huì)到小區(qū)里去看，物業(yè)費(fèi)提高了，我們卻沒(méi)收到通知。”
葉女士說(shuō)，作為一家廣告公司，平時(shí)生活垃圾基本沒(méi)有，有的多為一些廢紙，通常用燈箱布制作的袋子裝好，放在公司門口。先前的物業(yè)公司都會(huì)將這些垃圾處理掉，但自從綠城物業(yè)進(jìn)駐后，就說(shuō)他們只處理生活垃圾，廢紙不屬于他們服務(wù)范圍。為此，葉女士每月花600元，請(qǐng)人處理垃圾。
“此外，我們的物業(yè)費(fèi)是繳到2013年6月底的，而物業(yè)卻讓我們從2013年4月份開(kāi)始繳，這是不是重復(fù)收費(fèi)?”葉女士說(shuō)。
據(jù)了解，陽(yáng)光國(guó)際公寓的經(jīng)營(yíng)房共37戶，有超市、五金店、網(wǎng)吧、電腦公司等，與葉女士所述狀況相同的業(yè)主還有不少。一名業(yè)主稱，他的經(jīng)營(yíng)房常常漏水，不少電腦遭殃，為此，他多次找過(guò)物業(yè)，但對(duì)方一直置之不理。直到現(xiàn)在，房子還是漏水的。
雙方矛盾升級(jí)
多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，根據(jù)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同，綠城物業(yè)應(yīng)該提供公共綠化、車輛停放、安全防范、裝修管理、物業(yè)共用部位維修和保養(yǎng)管理、物業(yè)共用設(shè)施維修等服務(wù)。可對(duì)于經(jīng)營(yíng)房來(lái)說(shuō)，基本上不會(huì)產(chǎn)生什么生活垃圾，也享受不到公共綠化、電梯等服務(wù)，連車輛也不能開(kāi)到小區(qū)里停放。
“住宅物業(yè)費(fèi)是1.8元每平方米，經(jīng)營(yíng)房的物業(yè)費(fèi)卻要2.2元每平方米，但享受到的服務(wù)基本沒(méi)有，這不合理。”眾多業(yè)主對(duì)此表示不滿，因此，就一直拖欠著物業(yè)費(fèi)沒(méi)繳。“我們希望，2013年4月到6月的物業(yè)費(fèi)應(yīng)免掉，因?yàn)橐呀?jīng)繳過(guò)，其次，鑒于綠城物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，應(yīng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”
因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題，綠城物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾不斷。多名業(yè)主告訴記者，這些天，綠城物業(yè)到每戶經(jīng)營(yíng)房張貼律師函，不是貼一份，而是很多份，此外，還叫人在店門口拉橫幅，上寫“業(yè)主不付錢，我們沒(méi)飯吃”。后來(lái)，他們還召集了幾十號(hào)人到店門口，到最后業(yè)主們只能報(bào)警處理。
12月26日，記者來(lái)到陽(yáng)光國(guó)際公寓，看到經(jīng)營(yíng)房的外墻上還貼著不少律師函，律師函上寫著“請(qǐng)收函后五個(gè)工作日內(nèi)付清所拖欠的物業(yè)費(fèi)。如逾期，將通過(guò)法律途徑予以解決”。
“既然是律師函，送到我們這里就好了，沒(méi)必要在門上張貼。我們撕了之后，綠城物業(yè)就搬來(lái)梯子，貼到很高的地方，我都不知他們送律師函的目的是什么。”業(yè)主葉女士說(shuō)。
雙方分歧較大，現(xiàn)場(chǎng)協(xié)商失敗
當(dāng)天上午，經(jīng)營(yíng)房的業(yè)主們與綠城物業(yè)約好在匯寶廣告有限公司的會(huì)議室協(xié)商。協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)，綠城物業(yè)的陳經(jīng)理告訴記者，經(jīng)營(yíng)房業(yè)主們拖欠17萬(wàn)元左右的物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在他們都沒(méi)法發(fā)工資了。
綠城物業(yè)的律師表示，經(jīng)營(yíng)房與住宅房本身就不同，這決定了服務(wù)會(huì)有所差別，例如公共綠化。“房子漏水應(yīng)該去找開(kāi)發(fā)商，而不是物業(yè)公司。”而為什么收取2.2元每平方米，合同里都有明確規(guī)定。
對(duì)此，業(yè)主們不認(rèn)同。“房子交付后，如出現(xiàn)漏水，哪個(gè)小區(qū)的業(yè)主不是先找物業(yè)的?”
針對(duì)垃圾的處理問(wèn)題，綠城物業(yè)的陳經(jīng)理認(rèn)為，垃圾分多種，并不是所有垃圾都是物業(yè)處理，物業(yè)只處理生活垃圾。在綠城物業(yè)提供的與業(yè)委會(huì)簽訂的服務(wù)合同上，記者看到，物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等，垃圾處理上，特別列出了“建筑裝潢垃圾清運(yùn)費(fèi)”為3元每平方米。
對(duì)此，經(jīng)營(yíng)房的業(yè)主們表示，他們產(chǎn)生的均非建筑裝潢垃圾，物業(yè)應(yīng)該給予清運(yùn)。
由于雙方存在較大分歧，最后協(xié)商失敗，綠城物業(yè)表示，將通過(guò)法律途徑解決此事。
律師說(shuō)法
律師 盧俊
在本事件當(dāng)中，物業(yè)企業(yè)的行為有欠妥當(dāng)。正常維權(quán)可以，但是以影響他人正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序的方式來(lái)“維權(quán)”則是侵權(quán)。
本事件所涉的問(wèn)題較為復(fù)雜，主要有以下幾點(diǎn)：
1.原物業(yè)企業(yè)退出后，預(yù)繳的“物業(yè)費(fèi)”怎么辦?
依據(jù)《浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法(試行)》的規(guī)定，物業(yè)企業(yè)退出的，要符合一定條件，并且需要與新接手的物業(yè)企業(yè)辦好交接手續(xù)。對(duì)于預(yù)繳的物業(yè)費(fèi)，該辦法也做了明確的規(guī)定，原物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主剩余的物業(yè)費(fèi)或?qū)⑽飿I(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)交新物業(yè)企業(yè)(《辦法》第10條)。由此規(guī)定可以看出，原物業(yè)企業(yè)退出，新的物業(yè)企業(yè)入駐并不等于業(yè)主預(yù)繳的物業(yè)費(fèi)化為泡影。同時(shí)依據(jù)該《辦法》第11、12、13條規(guī)定，新物業(yè)企業(yè)與原物業(yè)企業(yè)辦理交接手續(xù)，是新物業(yè)企業(yè)的權(quán)利，也是其義務(wù)，依據(jù)第13條的規(guī)定，如果原物業(yè)企業(yè)不予配合，新物業(yè)企業(yè)應(yīng)通過(guò)司法途徑解決。故可以看出，如原物業(yè)企業(yè)不辦理交接手續(xù)，那么通過(guò)司法途徑解決的，應(yīng)當(dāng)是新物業(yè)企業(yè)的權(quán)利。從該規(guī)定看，物業(yè)費(fèi)的交割是交接手續(xù)之一，故在本事件當(dāng)中，新物業(yè)企業(yè)要求業(yè)主繳納已經(jīng)繳納的物業(yè)費(fèi)有欠妥當(dāng)。個(gè)人認(rèn)為，新物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求原物業(yè)企業(yè)辦理交接手續(xù)，移交剩余的物業(yè)費(fèi)。
2.依據(jù)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)看，營(yíng)業(yè)房的垃圾物業(yè)企業(yè)管不管?
新物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)管，依據(jù)雙方簽訂的合同第3章服務(wù)費(fèi)用，第6條第2款“二期小區(qū)交付后，整個(gè)小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積繳納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：……營(yíng)業(yè)房2.2元/平方米每月……”第4款第3項(xiàng)目：“物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用”，雙方簽訂的合同內(nèi)容較為明確，既然約定明確，那么新物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)。
本事件當(dāng)中的營(yíng)業(yè)房，是物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)，故依據(jù)合同的約定，理應(yīng)享受符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的清潔衛(wèi)生服務(wù)。如果物業(yè)企業(yè)認(rèn)為“營(yíng)業(yè)房”不在物業(yè)管理區(qū)域，那么本事件就簡(jiǎn)單了，既然營(yíng)業(yè)房都不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，那還繳什么物業(yè)費(fèi)?
總的來(lái)說(shuō)，既然營(yíng)業(yè)房屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)的物業(yè)，那么物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(除特別約定針對(duì)住宅的除外)，都應(yīng)全部適用于營(yíng)業(yè)房，故營(yíng)業(yè)房的業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)提供公用設(shè)施維護(hù)、區(qū)域秩序維護(hù)等服務(wù)。
3.如果記者所了解的情況和業(yè)主反映的情況屬實(shí)，那么新物業(yè)企業(yè)如此“維權(quán)”是否妥當(dāng)?
個(gè)人認(rèn)為，律師函貼滿墻壁，拉橫幅影響業(yè)主正常經(jīng)營(yíng)的維權(quán)，不是正常的維權(quán)手段。
律師函的作用是什么?貼滿墻壁可不可以?依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，“門面墻壁”是業(yè)主的物業(yè)組成部分，如果隨意張貼紙張或噴涂污損的話，是對(duì)物業(yè)所有人和使用人的一種侵權(quán)行為，依據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》的規(guī)定，物業(yè)所有人或使用人有權(quán)利要求侵權(quán)人恢復(fù)原狀并主張索賠。此外，影響業(yè)主正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的所謂“維權(quán)”，也在一定程度是侵害業(yè)主合法權(quán)利的侵權(quán)行為。故新物業(yè)企業(yè)的“維權(quán)”有欠妥當(dāng)，有違法之嫌。
最后建議新物業(yè)企業(yè)通過(guò)法律手段“維權(quán)”，我國(guó)畢竟是一個(gè)法治國(guó)家，有健全的法律法規(guī)，如果企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生糾紛，業(yè)主或者企業(yè)完全可以通過(guò)調(diào)解的方式解決，如果調(diào)解不成，也完全可以通過(guò)司法途徑解決。
