隨著物業(yè)管理在全國(guó)日益普及，這種爭(zhēng)論將在越來(lái)越多的地方發(fā)生。在深圳，一起因業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被殺害，業(yè)主家屬狀告物業(yè)管理公司并向其索賠的案件，引起人們的關(guān)注和爭(zhēng)論。5月31日，深圳市羅湖區(qū)人民法院開庭審理了這一案件，當(dāng)庭判決物業(yè)管理公司賠償被害人家屬10萬(wàn)元。
物業(yè)管理公司不服，稱如此判決會(huì)引起整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的混亂。有關(guān)人士說(shuō)這是全國(guó)首宗業(yè)主因在住宅區(qū)受到侵害而狀告物業(yè)管理公司的案例。
業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被劫持和殺害
1998年4月4日晚10時(shí)20分，家住深圳市比架山莊3棟3樓的明某，開著奔馳車從外面回來(lái)，走到他住的3棟1樓樓道時(shí)，被突然躥出的兩個(gè)人綁架到該樓空置的104房間里。明某的家人尋找了一夜，次日凌晨在管理處人員的協(xié)助下，在104房?jī)?nèi)找到了明某的尸體。被害人是一位事業(yè)有成的民營(yíng)企業(yè)家。
經(jīng)偵查，明某是被黃珂和馮俊杰殺害的。1998年春節(jié)時(shí)，曾經(jīng)在比架山莊打過(guò)工的黃珂，與馮俊杰密謀到比架山莊綁架勒索錢財(cái)。3月30日，兩個(gè)人帶上了乙醚和作案工具來(lái)到比架山莊，從3棟104房的陽(yáng)臺(tái)窗翻入，潛藏在這間沒人住的房子里，在暗處觀察樓內(nèi)住戶的出行情況，選擇作案目標(biāo)。
經(jīng)過(guò)幾天的觀察，他們發(fā)現(xiàn)3棟303房的男主人明某每天都是晚上11時(shí)左右獨(dú)自回家，而且他年齡較大容易對(duì)付。4月4日晚，兩罪犯把明某綁架到104房后，先用乙醚將其迷倒，然后把他的手腳捆綁起來(lái)，從明某的手提包和錢包里，搜出現(xiàn)金1．1萬(wàn)元、手機(jī)一部、提款卡3張和汽車鑰匙一串等財(cái)物。
由于兩個(gè)人都沒能將明某的奔馳車車門打開，就放棄了原來(lái)的綁架計(jì)劃。黃珂怕明某認(rèn)出自己，提出殺人滅口，馮俊杰表示同意，兩個(gè)人用電線使勁勒明某的脖子，又在其胸部、背部連扎20余刀，明某因失血過(guò)多而死亡。兩個(gè)罪犯逃離后，各分得5500元。
此案被列為廣東省的大要案，2000年7月14日，深圳市中級(jí)人民法院以故意殺人罪、搶劫罪判處兩人死刑，并處罰金5000元。兩罪犯不服提出上訴，廣東省高院駁回上訴，維持原判。
被害人家屬認(rèn)為物業(yè)公司有責(zé)任
比架山莊由深圳深業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，隨著刑事案的審結(jié)、事件真相大白以后，被害人家屬認(rèn)為，該物業(yè)管理公司對(duì)于明某的死，有不可推卸的責(zé)任，遂通過(guò)民事訴訟將這個(gè)物業(yè)管理公司告上法庭，要求賠償喪葬費(fèi)、財(cái)物損失、收入損失共人民幣139萬(wàn)元。
原告代理律師、廣東中安律師事務(wù)所的詹昊在法庭上陳述道：自從被害人入住比架山莊并向被告交納物業(yè)管理費(fèi)以后，就同物業(yè)公司形成了物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。1996年2月9日，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第8條規(guī)定：住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括保安費(fèi)。深圳市物價(jià)局和住宅局聯(lián)合制定的相關(guān)文件也規(guī)定：物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容包括治安防范。管理處24小時(shí)值班，保安人員24小時(shí)巡邏值班，維護(hù)小區(qū)（大廈）的公共秩序。
詹律師認(rèn)為：被告收取了一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，按合同等價(jià)有償原則，被告的注意義務(wù)，較一般物業(yè)管理者更高。但被告的種種行為嚴(yán)重違反了物業(yè)管理的合同義務(wù)，例如被告在比架山莊設(shè)有前后兩個(gè)崗?fù)ぃ箝T崗?fù)げ糠謺r(shí)間無(wú)人值守，給罪犯造成了可乘之機(jī)；3棟104房業(yè)主尚未入住，房間鑰匙在管理處保管，但管理處對(duì)104房陽(yáng)臺(tái)窗未加注意，致使罪犯輕易地進(jìn)入隱藏；罪犯在104房隱藏4天，其間多次外出購(gòu)物，保安人員對(duì)于陌生人員進(jìn)出沒有進(jìn)行詢問(wèn)；管理處工作人員陳某，4月2日親眼看到罪犯在104房間出現(xiàn)，且正是陳保管著104房間鑰匙，他明知該房沒有入住，居然對(duì)此不聞不問(wèn)，案發(fā)后方引起警覺。
作為本案被告的物業(yè)管理公司在法庭上辯稱：我公司提供物業(yè)管理服務(wù)與被害人遇害之間沒有因果關(guān)系。我公司在比架山莊物業(yè)管理過(guò)程中，自始至終遵守有關(guān)規(guī)定、履行合同，不存在過(guò)錯(cuò)，如由7名保安分3班24小時(shí)巡邏值班，每班有2名保安員當(dāng)值，盡了保安義務(wù)。另外，我方從未承諾、也未約定在比架山莊實(shí)行封閉式保安管理，而物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)文件也未要求物業(yè)管理公司必須提供封閉式管理，原告要求我方對(duì)陌生人進(jìn)出小區(qū)予以察覺，沒有法律和合同依據(jù)。
法院認(rèn)定物業(yè)公司的失誤 將住戶置于極不安全的境地
法庭當(dāng)庭作了宣判，認(rèn)為被害人自交納了物業(yè)管理費(fèi)之日起，就與物業(yè)公司建立了事實(shí)上的服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)管理公司應(yīng)該履行保護(hù)被害人人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)。本案事實(shí)證明，物業(yè)公司對(duì)空置的3棟104房疏于管理，對(duì)可疑人員未引起應(yīng)有的注意，這一失誤將住戶置于極不安全的境地。物業(yè)公司沒有全面、認(rèn)真地履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，酌情判處被告賠償被害人家屬10萬(wàn)元。
原告對(duì)此判決沒有提出異議，被告表示要上訴。
業(yè)內(nèi)人士稱深圳是內(nèi)地物業(yè)管理最成熟的地方。但從本案可以看出，物業(yè)管理究竟應(yīng)該提供和怎樣提供服務(wù)，人們?nèi)匀淮嬖谥制?，這也顯現(xiàn)出物業(yè)管理在某些方面還有“盲區(qū)”。
深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)李秘書長(zhǎng)評(píng)論道：小企業(yè)辦社會(huì)的物業(yè)管理模式，越來(lái)越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要。物業(yè)公司越來(lái)越不像企業(yè)，倒像政府的派出機(jī)構(gòu)，什么都管，結(jié)果什么都管不好，與業(yè)主的沖突日益加重。物業(yè)公司要把代行的一些非本職功能從服務(wù)職能中剝離出來(lái)。
談到物業(yè)公司的保安問(wèn)題時(shí)，李秘書長(zhǎng)說(shuō)，盡管物業(yè)公司實(shí)行24小時(shí)值班和巡邏制度，也收取了業(yè)主少量的保安費(fèi)，但物業(yè)公司的保安，充其量只能為小區(qū)的公共秩序提供有限的防范性服務(wù)，無(wú)力提供更有效的服務(wù)，也無(wú)力承擔(dān)因此所致的損害賠償。
“物業(yè)管理服務(wù)合同可操作性差，盡是協(xié)助、負(fù)責(zé)、維護(hù)等大而化之的義務(wù)，由于立法的缺憾，公共場(chǎng)所包括住宅區(qū)的物業(yè)管理者，在盡到注意義務(wù)、行使管理職能時(shí)，對(duì)具體的程度、內(nèi)容、范圍難以把握，所以法律規(guī)章應(yīng)當(dāng)細(xì)化，使管理者的注意義務(wù)更加清晰明確。”律師詹昊說(shuō)。
