導讀：國外住房抵押貸款保險與擔保的基本做法是怎么樣的呢?文章介紹了加拿大、美國、法國、荷蘭等幾個國家的住房抵押貸款保險與擔保的基本做法。
1、加拿大
如果抵押貸款的首付款比例高于或等于25%，借款人無需購買抵押貸款保險;如低于25%，則必須購買抵押貸款保險。保險的出售者主要是政府獨資擁有的加拿大房屋抵押貸款與住房公司(CMHC)。到1995年，CMHC為1130億加元的住房抵押貸款提供了保險，占全國住房抵押貸款總額的1/3。借款人購買CMHC保險的好處是可以降低首付款比例，借款額在18萬加元以下，首付款比例為10%，18萬加元以上，首付款比例為20%。借款期限最長為40年，一般為25年。保險費率為全部貸款額的0.5-3%，具體根據首付款比例定，由借款人支付。一旦CMHC同意保險，則其為貸款機構100%保險，包括借款人拖欠費用、貸款余額、法律成本和利息成本等。如果借款人還不了款，CMHC將實施拖欠還款管理，包括安排特殊還款計劃、重新安排還款期限等，最后的手段才是處置抵押物。
2、美國
在確定哪些借款人需要保險方面與加拿大類似，即首付款比例高于20%者無需買保險。美國30年代經濟危機后，由于銀行擔心貸款收不回來，因此把首付款比例提高到50%左右，貸款期限主要是5年。在這種情況下，政府出面干預。根據1934年《國民住宅法》成立了聯邦住房管理局(FHA)。為中低收入居民提供住房抵押貸款保險。在有FHA保險下，居民最低首付款比例可達到5%，貸款利率比市場利率低一半左右。FHA為貸款提供100%的保險。保險費按未償還貸款本金的0.5%由借款人支付。FHA在發(fā)放貸款時，要對住房的建筑計劃和貸款條件進行審核和對貸款者資格進行認證。目前，FHA保險的住房貸款最高額為20萬美元，保險的貸款額占整個住房抵押貸款額的24%。除FHA保險外，也有私人抵押貸款保險公司。但私人保險主要是為首付款比例低于20%部分的貸款額保險，且只保貸款額的12-30%，用以提高借款人信用。
3、法國
對于平均還款期限15年，還款額占收入1/3的貸款，銀行希望能夠對于造成中斷還款的主要偶然事件進行保險。偶然事件主要是死亡風險、喪失工作能力的風險和失業(yè)風險。因此，在法國，借款人去銀行貸款，盡管法律沒有規(guī)定借款人必須購買保險，但事實上，不買人壽保險銀行不貸款。借款人須按貸款額的0.4%交納人壽保險費。在借款人發(fā)生死亡、殘廢或喪失工作能力情況下，保險公司按月還款額支付銀行的貸款，銀行確保收回貸款，借款人仍擁有住房。住房抵押貸款的失業(yè)險為自愿險種，但對高失業(yè)風險的借款人，銀行也可強制要求其投保。失業(yè)險的費率也為貸款額的0.4%。在借款人失業(yè)的情況下，保險公司承擔18個月的還款責任。法國還有一種零利率貸款，利息由政府補貼，對月收入不超過2萬法郎者提供不超過房價20%的貸款。收入越低，貸款期限越長，最短7年，最長17年。借款人申請零利率貸款，由住房貸款擔保基金為其提供擔保。目前零利率貸款約占貸款總額的5%。
4、荷蘭
荷蘭住房貸款的80%采用抵押貸款與保險相結合的方式發(fā)放。借款人在向銀行貸款的同時，須購買一份與貸款期相同的人壽保險。在保險期間，借款人分期支付貸款利息給銀行，把保險費用(相當于本金)還給保險公司，保險到期，保險公司負責償還本金給銀行。這樣做的好處是，借款人無需另交昂貴的保險費，在保險期間出險，保險公司負責償還貸款，借款人仍擁有住房，銀行轉移了貸款風險，保險公司開拓了經營范圍。荷蘭辦法的難點是，保險公司必須有較高的經營水平，銀行則要放棄部分本金周轉可能帶來的效益。荷蘭也有住房貸款擔保基金，主要是為中低收入家庭買房提供貸款擔保。凡是所購住房價格在31萬盾以下的家庭，都可申請基金擔保。基金由中央、地方政府共同出資建立。借款人需按貸款額的0.36%支付擔保費，得到擔保后，銀行貸款利率下調0.2-0.5個百分點。
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