1.法律規(guī)范。商品房預(yù)售的轉(zhuǎn)讓，又稱為期房轉(zhuǎn)讓，是指商品房預(yù)售法律關(guān)系的預(yù)購人將購買的尚未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人的—種法律行為，對(duì)于這種轉(zhuǎn)讓行為，《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售的，商品房的預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。但是在目前國務(wù)院仍然尚未有這方面的規(guī)范性文件或條款出臺(tái)。關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定主要見一些地方法規(guī)和規(guī)章，如《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《成都市關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》等。當(dāng)然在目前的司法實(shí)踐中，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓也已經(jīng)得到司法部門的認(rèn)可。1993年11月24日下發(fā)的《全國民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中就指出：“預(yù)購房在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前，將頂售商品房轉(zhuǎn)賣給第三人的，必須符合法規(guī)、政策的規(guī)定、違反法律、政策規(guī)定的，倒買倒賣預(yù)售商品房的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”最高人民法院下發(fā)的(1996)第2號(hào)文件第29條中也指出：“商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)于續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。”
2.預(yù)購人、受讓人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的法律關(guān)系。由于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)中，所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未建成，所以其與成品房的轉(zhuǎn)讓是完全不同的，實(shí)際上預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓，所轉(zhuǎn)讓的并不是房屋的所有權(quán)，而是一種法律關(guān)系和地位的讓與，可以認(rèn)為是一種債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，預(yù)購人如果已經(jīng)全部交付了購房款，那么轉(zhuǎn)讓的就是一種債權(quán)；如果只是交付了部分購房款，那么就應(yīng)該是債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)移。
根據(jù)《合同法》第80條的規(guī)定，如果是單純的債權(quán)讓與，那么不需要經(jīng)得債務(wù)人的同意，但是應(yīng)該履行通知義務(wù)，否則不發(fā)生法律效力。在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中通常會(huì)涉及兩個(gè)法律關(guān)系，其一就是預(yù)售人與預(yù)售人之間的商品房預(yù)購關(guān)系，其二就是預(yù)購人與受讓人之間的預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。如果預(yù)購人將全部的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人，那么原預(yù)購人就退出原來的法律關(guān)系，形成第三人與預(yù)售人之間的新的銷售關(guān)系。如果僅僅是轉(zhuǎn)讓部分權(quán)利，那么受讓人作為第三人加入原來的法律關(guān)系，原來預(yù)售法律關(guān)系的預(yù)購人成為兩人。
如果是預(yù)購人尚未全部交付購房款，那么實(shí)際上預(yù)購人既是債權(quán)人，又是債務(wù)人，這時(shí)發(fā)生的轉(zhuǎn)讓就是債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，在轉(zhuǎn)讓行為完成后，原定購人退出原來的法律關(guān)系，而由第三人成為法律關(guān)系的當(dāng)事人。當(dāng)時(shí)與前者不同的是，由于涉及到債務(wù)的轉(zhuǎn)移，所以在概括轉(zhuǎn)讓中，讓該經(jīng)得房地產(chǎn)開發(fā)商的同意，否則轉(zhuǎn)讓不發(fā)生法律效力。
3.轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人與銀行之間的法律關(guān)系。在商品房預(yù)售中，預(yù)購人通常要通過與銀行簽定貸款擔(dān)保協(xié)議以進(jìn)行融資，也就是在預(yù)購人支付了首期房款后，由金融機(jī)構(gòu)提供貸款為預(yù)購人墊付全部剩余的購房款。但同時(shí)預(yù)購人應(yīng)該以自己取得的購房權(quán)益作為貸款的擔(dān)保，這也就是我們通常的所說的按揭貸款。那么在預(yù)購人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時(shí)，其與銀行之間形成的擔(dān)保貸款協(xié)議如何呢?預(yù)購人按照借款合同的規(guī)定，應(yīng)該定期分期的向銀行返還借款及利息，如果最終不能完全清償自己的貸款，那么銀行就有權(quán)就所購房屋折價(jià)或拍賣而優(yōu)先受償，一般認(rèn)為銀行的這種權(quán)利就是在預(yù)購房屋上存在的一種抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
4.在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中應(yīng)該注意的問題
(1)必須存在有效的商品房預(yù)售法律關(guān)系。由于商品房預(yù)售在法律上有很多條件限制，不能滿足其中—條就會(huì)使預(yù)售法律關(guān)系無效，所以受讓人必須首先確定轉(zhuǎn)讓人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的商品房預(yù)售協(xié)議合法有效。
(2)標(biāo)的物必須是正在建設(shè)的尚未竣工的商品房。最高人民法院(1996)第3號(hào)文件第30條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同的預(yù)購方，住實(shí)際取得預(yù)購房屋并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理。”
(3)預(yù)購方與受讓人之間的轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)該合法有效，并辦理相關(guān)手續(xù)。預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該辦理有關(guān)手續(xù)，—般包括：預(yù)購人、受讓人、預(yù)售人持商品房頂售合同以及轉(zhuǎn)讓合同到轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)喜仁登汜備案手續(xù)，經(jīng)審查合格的需要填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報(bào)上級(jí)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，然后交納有關(guān)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)讓合同加蓋“登記專用章”。最后，房地產(chǎn)管理部門為當(dāng)事人辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù)。
