本文介紹房地產轉讓注意事項，主要有在建項目轉讓、附屬物的轉讓、風險轉移以及告知義務等需要注意的內容。
2003 年12 月1 日起實施的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，對在北京市范圍內的房地產轉讓行為進行了進一步的規范，《辦法》與此前頒布的《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》及最高院的一些司法解釋對照，各有側重。因此，律師在為北京市范圍內的房地產轉讓行為提供法律服務時，應綜合考慮以上法規及司法解釋的規定，全面審查轉讓行為的合法性及每一環節的法律后果，以保證律師提供的法律服務的質量。下面，筆者將就《辦法》中涉及的一些事項，提出幾個應注意的問題。
一、在建項目轉讓條件
《辦法》第十條規定的房地產在建項目轉讓條件與其它法規規定的轉讓條件相同，即：(1)已支付了全部土地出讓金，并取得了土地使用權證書;(2)完成了開發投資總額的25%以上。應注意的是，通常意義上理解，以上規定應是針對的轉讓方，但是，根據最高人民法院2003 年6 月9 日《關于土地轉讓方未按規定完成土地的開發投資即簽訂土地使用權轉讓合同的效力問題的答復》的規定，只要“轉讓方已經支付全部土地使用權出讓金，并且轉讓方和受讓方前后投資達到完成開發投資總額的25%以上，已經辦理了登記手續，或者雖然沒有辦理登記手續，但當地有關主管部門同意補辦土地使用權轉讓手續的，轉讓合同可以認定為有效。”也就是說，“完成開發投資總額的25%以上”，可以理解為“轉讓方和受讓方前后投資達到25%以上”，在此情況下，只要履行了一定手續，轉讓行為是合法有效的。在實踐中，我們經常遇到轉讓方投資尚未達到25%，而要轉讓項目的情況，因此，最高院以上這一司法解釋，對我們判斷某一轉讓行為的合法性，具有非常重要的指導意義。
二、附屬物的轉讓
《辦法》第十三條規定，“可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明;沒有載明的，視為一并轉讓。”按照簽訂買賣合同的通常方式，買賣標的應該是明確的，即在合同中嚴格約定的，在合同中未約定的，一般不認為是買賣標的。但《辦法》中的規定正好與之相反，對附屬物未約定即視為轉讓。雖然筆者對此持有異議，但既然已如此規定，即應在起草、審查房地產轉讓合同條款時予以充分注意，要求當事人明確房地產轉讓內容以及非轉讓內容，以免因通常意義上的理解，而使當事人蒙受不必要的損失。
三、風險轉移日和權屬轉移日
《辦法》第二十四條規定了房地產風險轉移日，即：“房地產滅失、損毀的風險責任自房地產轉移占有之日起由受讓人承擔，但轉讓當事人另有約定的除外。”這一規定與《合同法》的規定相符，但應注意的是，房地產風險轉移日與房地產權屬轉移日并不相同。《辦法》第二十三條對房地產權屬轉移日的規定為：“房地產權屬轉移的日期，以市或者區、縣國土房管局登記的日期為準。”對于登記日期，《辦法》第二十一條規定為“簽訂轉讓合同或者取得與轉讓有關的法律文件生效后90 日內”。在商品房銷售行為中，登記日期一般為房屋竣工、發展商取得項目權屬證書或確權證明以后。在其它房產買賣中，交付日期與辦理權屬登記日期也往往并不同時。因此，既不能認為在房地產交付時房地產權屬就發生了轉移，也不能以為辦完權屬登記后房地產風險才轉移至受讓方。對此還應該注意以下兩點：一是《合同法》及《辦法》均規定對于風險轉移時間，當事人可以另行約定，這就為律師根據當事人的不同情況而提出最大限度維護當事人利益的建議，提供了較大的操作空間。二是在非商品房現房買賣合同中，當事人往往約定受讓方全部房款付清后才辦理權屬登記，而合同約定的付款多為分期付款，付款期長達數月甚至數年，這時就要注意該條款是否違反了在簽訂合同后90日內辦理權屬登記的規定，以免在申領權屬證書時遇到困難。
四、幾個重要的告知義務
1.抵押告知。《辦法》第三十九條規定：“預售已抵押的商品房，房地產開發企業應當通知抵押權人并將抵押情況告知預購人。”這里規定了兩個告知義務，一個是對抵押權人，一個是對預購人。《辦法》并沒有對未履行以上告知義務的法律責任進行表述，但根據《擔保法》及最高院《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》的有關規定，如未告知，則抵押權人有權主張轉讓行為無效，而預購人則可因轉讓行為無效，要求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。由此可見，未履行告知義務的法律后果是非常嚴重的。另一北京市京都律師事務所方面，此處規定的通知和告知，并未要求征得對方同意(轉讓價款明顯低于價值，抵押人又不提供擔保的除外)。因此，只要注意履行，便可避免很大的不必要的損失。
2.規劃變更告知。《辦法》第四十三條規定：“房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行政主管部門的批準。”此處規定的就不僅僅是告知義務，而是必須征得預購人同意。但《辦法》對如果預購人不同意變更而引致的后果，即是開發企業就不能變更，還是仍可變更但預購人可解除合同，并沒有進行規定，其它法規亦無相關規定。筆者認為，其立法本意應為預購人不同意即不能變更，如已批準變更，預購人有權主張變更無效。否則，只要直接規定變更后預購人享有的選擇權就可以了。這里應該指出，北京市國土房管局擬訂的《商品房預售合同》示范文本第十條，其內容仍為規劃變更被批準后10 日內通知買受人，此款內容無應征得預購人同意的表述，與《辦法》規定不符，應予相應調整。
3.轉讓告知。《辦法》第五十一條規定：“已經取得商品房預售許可的項目依法轉讓的，項目受讓人應當申請預售許可。原房地產開發企業應當自項目轉讓合同簽訂之日起10 日內書面通知預購人，預購人在收到書面通知之日起30 日內，有權解除預售合同。”這里首先應注意的是項目受讓人應另行申請項目預售許可，而不能繼續使用原有的許可文件。另外就是轉讓人就轉讓行為對預購人的告知義務。《辦法》雖然沒有規定轉讓方未通知預購人的法律責任，但筆者認為，在此情況下，預購人在知道或應當知道項目轉讓后30 日，享有當然的預售合同解除權，而不受項目轉讓時間的限制。這就要求項目轉讓方和受讓方均重視轉讓方的告知義務的履行，以避免因未履行此項義務而產生的預購人退房損失承擔責任的糾紛。
