房地產轉讓的概念、方式、條件
（一）概念
《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》（1995）均對其從立法上予以界定：房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條：“土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與”。
（二）轉讓的方式
房地產轉讓的主要方式有：
1、房地產買賣，這是房地產轉讓的主要方式，轉讓人將房地產移轉給受讓人所有，受讓人取得房地產權并支付相應價款。必須注意，城市房地產買賣中的地產只能轉移使用權，所有權仍屬國家。
2、房地產贈與，即贈與人將房地產無償轉移給受贈人的行為。需要注意：城市公有房屋的所有權屬于國家，使用單位或者個人不得進行贈與，土地使用權的贈與也不涉及土地所有權問題。
3、其他合法方式。主要有：（1）以房地產價格入股，與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；（2）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金、合資、合作開發經營地產，而使房地產權屬發生變更的；（3）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；（4）以房地產抵債的；（5）法律、法規規定的其他情形。
上述3中的（1）、（2）、（3）、（4）情形，近幾年表現的比較多，是隨房地產市場經濟的發展而產生，另，互換房也是常見的一種轉讓形式。
（三）房地產轉讓的條件
房地產轉讓作為房地產權利人將房地產產權轉移給另一方的行為，但其行為并非任意的，不受約束的，《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》、《城市國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》等法律、法規及規章對此采取了區分情況、區分對待的方法，從兩個角度對房地產轉讓的條件作出界定，一是房地產轉讓的禁止條件，一是允許條件。
禁止條件：
禁止房地產轉讓的情形包括：
1、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
2、依法收回土地使用權的；
3、共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
4、權屬有爭議的；
5、未依法登記領取權屬證書的；
6、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
法律、法規規定禁止轉讓的其他情形，是一種靈活性安排，既包括現行法律、行政法規規定的其他情形，也包括將來法律、行政法規就新的情況作出的決定，必須指出的是，這里所述禁止轉讓情形不包括一般部門規章、地方立法和地方規章規定的情形。
允許房地產轉讓的條件：
1、以出讓方式取得土地使用權的房地產應當具備的條件。
（1）按出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。
（2）按照出讓合同約定進行投資開發、屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上；屬于成片開發土地，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施，公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。
（3）轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房地產所有權證書。
《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》、《城市國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》等之所以對以出讓方式取得的土地使用權的房地產轉讓的條件作出上述規定，其意義在于：解決房地產轉讓突出存在的“炒地皮”、投機牟取暴利的現象，以維護國家利益和當事人的合法權益。立法中總結了我國一些地方和實踐經驗。如深圳市規定，轉讓國有土地使用權必須領有國有土地使用證，并在繳納土地使用權出讓金之外，要求投入開發房屋建設的資金達到投資總額的25%；上海市、海口市等地也有類似規定。與此同時，也參考了國外關于禁止土地投機的規定。如日本《土地基本法》第4條規定：土地不準作為投機交易的對象。
