本文介紹未竣工的商品房是否能夠轉讓的問題。購房人與開發商在商品房預售合同中約定轉讓預購房屋須經開發商同意，在未經開發商同意的情況下將未竣工的預售商品房再行轉讓給他人的合同是有效的。
2002年2月崔某與開發商簽訂了商品預售合同，并承諾以分期付款的方式支付房款。合同約定2003年1月1日交房，并明確約定：本合同簽訂后至房屋交付前，乙方不得轉讓所預購的房屋，如有特殊原因需要轉讓，須征得甲方的同意，并簽訂預售轉讓書面協議，報市房屋土地管理部門批準。2002年6月崔某在支付了一期房款后，恰好由于工作調動以及家庭原因要遷往外地，以后再回來的幾率很小。于是其與好友林某商議，將自己所購買的房屋轉讓給林某，林某同意了。雙方遂簽訂了《預售商品房轉讓合同》，但是在與開發商的協商過程中沒有得到開發商的同意。崔某與開發商交涉未果，只好向法院起訴，要求法院確認《商品房預售轉讓合同》合法有效。
法院經審理認為，崔某與開發商的簽訂的商品房預售合同合法有效，其中約定崔某轉讓預購房屋須經開發商同意的條款亦合法有效，崔某應遵守合同約定。最后判決駁回了崔某的訴訟請求。
本律師認為在《物權法》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》出臺后，即使購房人與開發商在商品房預售合同中約定轉讓預購房屋須經開發商同意，在未經開發商同意的情況下將未竣工的預售商品房再行轉讓給他人的合同是有效的。
《城市房地產管理辦法》第四十六條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。國務院尚未制定相關的行政法規,法律法規并沒有禁止未竣工的預售商品房再行轉讓。
《城市房地產管理法》第三十八條的規定是管理性規范，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，“不得轉讓”應理解為不能辦理房屋轉移登記手續，而不是指房屋買賣合同無效。
《物權法》第十五條規定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。該規定明確對不動產變動的原因與結果進行了區分，將合同效力與物權效力相區別。
合同的效力應當主要依據《民法》和《合同法》的相關規定來進行認定。合同法第五十二條規定有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規定：合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。
根據合同的相對性規則，購房人與開發商簽訂的商品房預售合同只能約束購房人與開發商，與第三人無關。購房人與第三人簽訂未竣工的預售商品房轉讓合同后即使開發商違約，第三人只能請求購房人承擔違約責任，而不能向開發商主張權利。
購房人與第三人所簽訂的未竣工的預售商品房轉讓合同是雙方的真實意思表示，沒有損害國家、集體或者第三人利益和社會公共利益，合同是合法有效的。雖然購房人違背了與開發商簽訂的商品房預售合同的約定，但是只應承擔相應違約責任，而不能據此認定購房人與第三人所簽訂的未竣工的預售商品房轉讓合同無效。如果購房人不能向第三人履行合同約定的義務，其向第三人承擔違約責任即可。
