“期房限轉”政策下買方的風險及對策
作者滬律網 2004年上海市政府頒布《關于預售商品房轉讓問題的決定》規定：“自2004年4月26日起，預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不辦理預售商品住房轉讓的預告登記。除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產權證前，預購人進行轉讓的，可以按規定辦理預售商品房轉讓的預告登記”，這就是“期房限轉”政策。仔細研究這個規定，可以看出所謂的“限制”僅是指對期房轉讓不予辦理“預售商品房轉讓的預告登記”，而不影響期房買賣合同的效力。
由于期房限轉政策出臺后產生了一些糾紛，上海高院曾有書面意見認為不能僅因出賣方尚未取得房地產權證而認定轉讓合同無效。上海高院認為，買方雖然還沒有取得產證而不能享有房屋的所有權，但根據買賣合同享有債權，而對債權進行轉讓是合同法上規定的權利，也并不違反法律，因此期房限轉政策并不能影響合同的效力。換句話說，期房轉讓合同是有效的，只不過不能辦理預告登記手續而已。
但期房轉讓仍然存在一定的風險，有兩個誤區需要澄清：
第一個誤區：經過公證的買賣合同上家就不能毀約
對房屋買賣合同進行公證必須提供房地產權證原件，由于期房還未取得產證，所以公證處不會對上下家簽訂的期房買賣合同進行公證。
有的人于是想到律師事務所讓律師進行見證，其實，無論公證還是律師見證，都僅針對合同內容是否違法、是否符合當事人的真實意思表示進行證明，不可能涉及合同將來的履行情況。任何合同經過公證或者律師見證都不能保證對方將來不會違約。
第二個誤區：毀約只需按買賣合同約定的違約金進行賠償
買賣合同的違約金是指在任一方違約時向另一方承擔的違約責任，但違約責任并不以違約金為限，守約方還可以要求繼續履行合同。筆者曾接待過這樣的咨詢：2009年初，張先生把浦東的一處期房以60萬元賣給李先生，到年底交房時，房價漲到了100萬元，張先生就提出不賣了，說根據合同毀約只要付總價20%的違約金，即付12萬元違約金。
違約方違約時，并不是付了違約金就可以了。守約方可以要求違約方支付違約金，也可以同時要求違約方繼續履行合同也就是繼續交易，因為繼續履行合同也是一個很重要的違約責任。所以張先生不能花錢保房，有可能既要付違約金，房子仍然還是要賣給李先生。
為保障買方利益，有以下措施可供考慮：
第一種方式（首選）：盡量與上家到開發商處辦理更名手續，直接同開發商簽訂期房預售合同；
第二種方式：
1、如果只能與上家簽訂買賣合同，那應當先確認上家是否已付清全部房款，再在合同中約定將上家對開發商所享有的債權全部轉讓給下家，同時還應當由上家書寫一份給開發商的《債權轉讓通知書》。因為合同法規定債權的轉讓必須通知債務人，否則對債務人不發生效力；
