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??在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過程中，因當(dāng)事人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，出賣人無房屋權(quán)屬證書，而訴訟到法院要求認(rèn)定房屋買賣合同無效的案件日趨增多。這類案件的訴訟當(dāng)事人主要有以下三種觀點：
??第一種觀點是，雙方的房屋買賣合同無效。因為《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效；而2007年修訂并于8月30日開始施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。如果在尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的情況下簽訂房屋買賣合同，則該買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定，合同應(yīng)認(rèn)定為無效。
??第二種觀點是，雙方的房屋買賣合同有效。理由是，房屋買賣合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是買賣雙方的真實意思表示，買賣行為應(yīng)受法律的保護(hù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，可以理解為不發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力并不產(chǎn)生影響。如果認(rèn)定為無效合同，則不利于保護(hù)善意當(dāng)事人的合法權(quán)益，不利于維護(hù)正常交易秩序。
??第三種觀點是，應(yīng)根據(jù)不同情況區(qū)別對待。一種情況是，在簽訂房屋買賣合同時，賣方已經(jīng)具備對該房屋進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，未領(lǐng)取只是因為賣方未去辦理或尚在辦理過程中。此種情況下，房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。另一種情況是，在簽訂房屋買賣合同時，賣方還不具備對該房屋進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，辦理登記領(lǐng)證手續(xù)尚存在一定障礙（如土地的取得存在瑕疵、房屋尚未通過竣工驗收等等）。此種情況下，可以借鑒最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條中有關(guān)合同效力補正的規(guī)定，在起訴前賣方已經(jīng)登記領(lǐng)取房產(chǎn)證或者已經(jīng)具備辦理登記領(lǐng)取房產(chǎn)證條件的，可以認(rèn)定買賣合同有效。否則，房屋買賣合同認(rèn)定無效。
??自2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》支持了上述第二種觀點。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”這是關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定。合同從簽訂之日就已經(jīng)確定其是否有效。房屋買賣合同的效力不能根據(jù)房屋是否有權(quán)屬證書來決定。也就是不能說辦理了房屋權(quán)屬證書的房屋買賣合同就有效，沒有辦理房屋權(quán)屬證書的房屋買賣合同就無效。房屋買賣合同是否有效，應(yīng)該依據(jù)合同法來判斷，而不能以房屋是否已經(jīng)辦理權(quán)屬證書為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是行政管理部門對不符合規(guī)定條件的房屋權(quán)屬變更登記問題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。因此，違反該條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并不導(dǎo)致合同無效。除非法律明確規(guī)定只有經(jīng)過物權(quán)登記的房屋轉(zhuǎn)讓合同有效或當(dāng)事人在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時明確約定只有經(jīng)過物權(quán)登記的合同才生效，都應(yīng)該認(rèn)定轉(zhuǎn)讓房屋合同自合同成立時生效。沒有辦理房屋權(quán)屬證書的，不影響房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力。如果因“一房二賣”等原因致使不能取得房屋的所有權(quán)，合同買受人可以追究出賣人的違約責(zé)任。