馮先生：我以前通過銀行貸款買了一套現房，該房屋產權證已辦理完畢。現在我急需用錢，想把該房屋出售，但銀行貸款沒還完，抵押權還沒有解除。請問我該怎么辦？
解答：根據《擔保法》和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第67條規定，買賣設有抵押的二手房需征得抵押權人的書面同意，如果抵押權人不同意，只能在解除抵押關系后進行交易過戶。
如果抵押權存續期間，抵押人轉讓房屋未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得房屋所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。
也就是說馮先生在轉讓該房屋時，需要經貸款銀行的同意，現在大部分銀行是不同意馮先生出售的，這就是通常說的同行轉按揭是很困難的，因為銀行存在較大風險。現實中一般是買房人先將賣房人的銀行貸款還清，將設在房屋上的抵押權解除，然后買房人或者多次付款或者向銀行貸款支付賣房人剩余房款，辦理產權過戶手續。
如果賣房人在初次購房時雖然向銀行貸款，但是沒有在房管局辦理抵押登記，抵押權不得對抗受讓人即買房人，因此給抵押權人貸款銀行造成損失的，由賣房人承擔賠償責任。在北京，如果未辦理抵押登記，但是房產證在銀行收押的，買房人可以直接將銀行貸款還清，贖回收押在銀行的房產證，這大約需要10個工作日，然后直接辦理轉移登記。（北京億通律師事務所 張艷玲律師）
